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가등기 용어에 대해서는 많이 들어보셨을텐데요. 등기부상 위험하다 할 수 있는 내역들 중에 대표적인 것이죠.
본등기의 요건을 갖추지 못한 상태에서 순위를 보존하기 위해 하는 예비등기입니다. 소유권을 확보하기 전에 그 권리를 주장하기 위해 합니다.
가등기의 유형에 대해 안내하겠습니다.
1. 소유권이전청구권순위보전가등기 - 매매계약을 한 뒤에 나중에 물권변동을 일어나게 할 가등기
2. 담보가등기 - 채권자와 채무자 사이에 금전채권의 채권을 담보하기 위해 설정한 가등기
담보가등기는 선순위, 후 순위에 상관없이 말소기준권리를 따지지 않고 경매 실무에서 말소가 됩니다.
선순위 담보가등기는 실무에서 말소기준권리로 취급됩니다.
매매계약을 하고 잔금까지 지급이 되었지만 어떤 사정에 의해 소유권이전등기가 되지 않은 상태라고 가정하겠습니다.
이런 상황에서 매도자가 다른 사람한테 다시 매도를 할 수도 있겠죠.
이러한 것을 방지하기 위해 매수자 명의로 소유권이전청구권 순위보전가등기를 합니다.
금전채권 담보가등기
채권자와 채무자가 채권담보를 목적으로 대물변제 예약이나 매매예약 등을 약정합니다.
그리고 채무자의 채무불이행이 있을 때 약정한 대로 소유권이전청구권을 보전하기 위해 가등기를 설정하는 것이죠.
담보적 효력을 확보하기 위해 하는 것으로 담보가등기라고 부릅니다.
주의사항
1. 등기사항전부증명서에 가등기가 설정되었다면 어떤 종류의 가등기인지 먼저 파악해야 합니다. 원인과 관계없이 소유권이전청구권순위보전가등기로 기재되기 때문입니다.
그래서 가등기가 있다는 것을 확인했다면 어떤 유형인지 그 실체를 먼저 알아야 합니다.
경매 실무에서 매수자는 매각기일 7일 전에 집행 법원을 통해 가등기 권리자의 권리신고 여부를 확인할 수 있습니다.
2. 매매예약을 원인으로 하는 가등기는 내가 지금 매수를 하더라도 나중에 소유권을 잃을 수 있으니 조심해야겠습니다.
담보가등기는 경매에서 저당권과 유사하게 봅니다. 그래서 순위와 상관없이 말소되고, 최선순위라면 말소기준권리가 됩니다.
3. 만약 근저당권 등의 권리보다 가등기가 후순위라면 근저당이 말소기준권리고 사라지고, 그 뒤로 다 소멸되기에 담보가등기, 보전가등기 할 것 없이 모두 소멸합니다.
말소기준권리보다 선순위라면 매수인에게 인수되니 주의해야겠죠.
지금까지 가등기의 종류와 주의사항에 대해 안내했습니다. 우선은 위험하다 생각하고 피해야하는 것은 맞습니다.
하지만 이러한 내용들에 대해 잘 알고, 풀어나갈 수 있다면 본인에게 유리한 방향으로 이끌어 갈 수 있을 것입니다.
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