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전세나 월세를 구해서 임대계약을 하려고 하는데 등기부등본에 가등기가 되어있는 곳이 있을 수 있습니다. 조심해야 할 권리 사항 중 가등기, 압류, 가압류 등이 있습니다.
위험할 수 있다고 해서 무조건 피해야 할 필요는 없습니다. 가등기 된 아파트를 들어가고자 할 때는 계약자에 따라서 보호받을 수도 보호받지 못할 수도 있습니다.
이러한 내용들을 확인하기 위해서 등기부등본을 확인하는 것입니다. 갑구에 나온 소유자 현황을 보고 소유자가 맞는지 체크하는 것이고, 을구에 소유권 외의 권리 사항을 통해 위험요소가 있지 않은지 알 수 있는 것이죠.
이러한 요소들이 있을 때 내용을 잘 알면 위험하지 않은 방향으로 계약할 수 있는 것이고, 모른다면 피하는 게 정답입니다.
정답을 먼저 말씀드리면 가등기가 설정된 아파트에서 가등기 권리자와 계약을 하면 괜찮습니다. 매매예약에 의한 가등기라면 진정한 소유자는 가등기 권리자로 봐야 하는 것입니다.
그래서 임대차계약을 할 때도 가등기 권리자와 임대차계약을 체결하면 문제가 없다고 합니다.
하지만 실무에서 이런 상황에 계약을 진행하는 것이란 쉽지 않습니다. 혹시나 문제가 생기진 않을까 염려도 되고, 보증금을 보호받지 못하는 경우가 생길 수도 있기에 다른 곳으로 돌립니다.
위에서 설명한 매매예약에 의한 소유권이전 청구권의 가등기의 진정성 여부도 문제가 될 수 있습니다.
소유권이전 청구권의 가등기는 매수자가 기존 소유자의 2중매매를 막기 위해 하는 경우가 많습니다. 하지만 이외에 담보가등기의 성격으로 하기도 하고, 채무를 면탈하기 위한 수단으로도 사용하기도 합니다.
그래서 소유권이전 청구의 가등기라도 그 진정성을 인정하지 않을 수 있습니다.
만약 가등기권리자와 임대차 계약을 했는데 가등기권리자의 권리가 인정되지 않는다면 그 보증금은 보호받지 못하는 것이죠.
문제가 생겼을 때 가등기의 진정성을 부동산에서 판단하는 것이 아니기에 위험할 수 있다는 것입니다.
꼭 계약을 해야 한다면, 꼭 보호를 받아야 한다면 현재 소유자와 가등기권리자를 모두 불러서 계약당사자로 정하는 방법이 있겠습니다.
이 둘을 공동임대인으로 지정해서 계약한다면 소유자가 누가 되던 임차인은 보증금 보호를 받을 수 있을 것이라 생각합니다.
지금까지 가등기가 된 아파트를 계약하고자 할 때 알아야 할 사항에 대해 안내를 했습니다.
이러한 방법이 있다고 안내를 해드렸지만 되도록이면 피하는 것이 좋다고 저는 판단합니다.
여차여차해서 계약을 진행해서 입주를 해도 나중에 이 집에서 빠져나오는 것 또한 쉽지 않을 것이기 때문입니다. 그러니 잘 확인하고 체크해서 결정하시기 바랍니다~
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