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경제 정보/부동산 정보

월세 연체중인 주택의 매수

여수밤바다0202 2019. 5. 18. 06:32

월세를 연체 중인 주택을 매수한 경우 어떻게 해야할지에 대해 안내하겠습니다. 월세를 놓고 있는 집을 사는 것은 당연히 임대수익을 얻기 위함이잖아요.

가장 우려되는 것이 세입자가 월세를 제때 잘 내느냐일 것입니다. 늦게 내거나 계속해서 연체를 하고있는 불량 세입자라면 골치가 아프겠죠.

어떤 사람이 임대조건도 좋고, 집이 맘에 들어서 매수를 했는데 나중에 잔금까지 다 치르고 보니 이전부터 4회나 연체된 불량세입자가 있는 거에요. 월차임이 2기 이상 연체되면 계약을 해지할 수 있다고 알고 있기에 해지하고 새로운 세입자를 찾아야겠다고 생각했습니다.

세입자한테 2기 이상 연체했으니 계약을 해지할 것이라고 통보를 했습니다. 3개월의 시간을 줄테니 집을 비우라고 얘기했습니다.

세입자는 이렇게 답을 합니다. "내가 연체한 것은 당신이 아니라 전 주인이다."

"계약을 해지할 수 있는 것은 이전 주인이었지. 새로 매수한 당신이 아니다" 이런 상황이라면 누구의 말이 맞을까요

판례를 보면 월차임의 연체로 인한 계약해지 시에 임대인은 임차인에게 최고를 하지 않아도 된다고 나와있습니다. 2기 이상 연체시에는 임대인은 별 다른 통보 없이도 계약을 해지할 수 있다는 것인데요.

위의 상황은 연체 중인 주택을 매수한 것으로 임대인의 지위가 승계된 경우입니다. 연체한 차임에 대한 채권은 그 절차와 요건을 갖춰야 승계가 되는 것이죠.

이전 주인과의 매매계약과는 별개로 위의 채권에 대해 승계가 되어야 계약 해지권이 성립한다는 것입니다. 매수한 사람은 주택의 소유권은 이전받았지만, 연체된 차임에 대한 채권은 양수 받은 것이 아니죠.

그래서 임대인의 지위를 승계한 이후에 월세를 2기 이상 연체를 했을 때 임대차를 해지할 수 있는 것입니다.