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전세권설정을 한 임차인이 경매신청을 할 수 있을지에 대해 안내하겠습니다. 임대 시에 보증금을 보호하는 방법 중 하나로 전세권 설정을 하는 것이 있습니다.
계약기간이 종료되고 나면 임차인은 집을, 임대인은 보증금을 반환하게 됩니다. 양쪽 중 한쪽이라도 반환이 정상적으로 되지 않았을 때 문제가 되는 것이죠.
대부분의 경우는 임대인이 반환보증금을 제때 주지 못해서 문제가 생깁니다. 다음 임차인이 들어올 때 그 돈으로 반환을 해주다 보니 새 임차인이 바로 맞춰지지 않으면 곤란한 상황에 놓이게 됩니다.
이사에 여유가 있어 기다릴 수 있다면 협의해서 조정하면 되겠지만 그렇지 않은 경우 임차인은 어떻게 해야 될까요?
민법에는 전세권자가 제때 전세금을 반환받지 못할 때는 그 목적물에 대해 경매를 청구할 수 있다고 나와있습니다.
그대로 해석하자면 전세권을 설정한 사람이 전세금을 돌려받지 못하면 경매에 넘길 수 있다는 내용인데요.
실제로는 무조건 경매를 진행할 수는 없고, 그 사례에 따라 경매를 신청하는 방법이 다릅니다.
먼저 아파트나 다세대와 같은 집합건물을 예로 들어 안내하겠습니다.
집합건물은 각각의 구분소유자가 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분하지 못하도록 되어 있습니다.
건물과 토지를 분리해서 처분하지 못한다는 것인데요. 전세권은 보통 토지가 아닌 건물에 설정을 하죠.
법에서는 집합건물의 경우 공유하는 지분은 그 전유부분의 처분에 따르도록 하고 있습니다. 이 얘기는 전유부분이 경매로 넘어가면 공유하는 부분도 함께 넘어간다는 것입니다.
집합건물에서 설정된 전세권은 임의경매신청이 가능합니다.
배당받을 때도 건물과 토지의 낙찰가에서 후 순위 채권자보다 우선해서 배당을 받게 됩니다. 만약 전세권자가 최선순위에 있다면 말소기준권리가 될 수도 있는 것입니다.
집합건물에서 전세권의 경매신청하는 방법은 그래도 간단한 편이라고 할 수 있습니다.
단독이나 다가구 주택에서는 그 방법이 조금 까다롭게 느껴질 수 있습니다. 집합건물은 각 세대별로 소유권이 구분되어 있지만 단독주택, 다가구주택은 그렇지 않죠.
전세권이 건물의 일부에 설정되어 있는데요. 이 효력은 토지에는 안 미치고, 건물에만 미치게 됩니다.
그래서 단독이나 다가구주택에서는 전세권에 의한 임의경매신청이 되지 않습니다.
방법을 말씀드리자면 임대인에게 전세금 반환 청구소송을 해야 되는 것이죠. 그리고 확정판결문을 받아서 이를 근거로 강제경매를 신청해야 됩니다.
배당을 받는 것도 건물의 매각 대금에서 전세권자로 변제를 받고, 모자란 금액은 토지 매각 대금에서 일반채권자와 같이 안분해서 배당을 받습니다.
전세권설정도 해놓고, 주임법상 임차권까지 갖추고 있는 경우도 있겠죠. 이런 경우 경매에 넘어갔을 때 전세권, 임차권자로서도 모두 배당요구를 할 수 있습니다.
한 가지 권리를 주장해서 배당을 요구할 수 있고, 금액을 모두 배당받지 못했을 때는 다른 권리로 대항할 수 있습니다.
보통은 전입신고와 확정일자를 받지만, 전세권 설정 등기를 하더라도 앞에 것을 받는 것이 좋습니다.
지금까지 전세권 설정 한 임차인의 경매신청 방법에 대해 안내했습니다.
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