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근저당 말소에 대한 책임에 대해 안내를 하겠습니다. 부동산 거래를 하다 보면 근저당이 정말 많이 잡혀있는 곳을 볼 수 있습니다.
보통은 잔금 전까지 해결하고 말소까지 처리할테니 걱정 말라 하면서 거래를 진행합니다. 하지만 꼼꼼히 체크하지 않으면 중개사고로 이어질 수 있으니 잘 알고 있어야겠습니다.
사고가 생겼던 부동산은 매매를 했을 때 실제 소유자가 가져가는 금액이 얼마 안 되는 곳이었습니다.
은행뿐만 아니라 사채까지 해서 빚이 워낙 많았던 곳이라 나 갚고 나면 10% 정도 남을 것으로 보였던 곳이었는데요.
부동산에서는 계약을 진행하면서 소유자한테 10%를 송금하도록 하고, 중도금 없이 잔금을 지불하도록 했습니다. 특약에는 잔금 때 전부 말소한다는 조건까지 꼼꼼하게 기재했습니다.
매수자와 부동산은 잔금 때 갚고 말소하면 되겠지 생각을 했습니다. 그런데 잔금 전에 사채업자로부터 연락이 왔습니다.
빌려 간 돈을 다 갚지 않으면 경매신청하겠다고 얘기를 하는 것이었습니다. 이미 이자가 어마어마하게 불어나서 계약금 10%만큼 이 이자가 돼버린 것이죠.
매도인은 경매로 넘어가면 한 푼도 손에 쥘 것이 없겠다 생각해서 그전에 매도를 계획한 것이었습니다.
매수자는 매도자에게 이와 같은 내용을 얘기하며 계약금 반환을 요청했지만 매도자는 이미 다 써버려서 없다고 알아서 하란 식으로 나왔는데요.
당연히 매수자는 계약을 진행한 부동산에 가서 공인중개사한테 그 책임을 물을 수밖에 없는 상황이 된 것입니다.
매도자한테 계약금 반환을 요청하는 내용증명을 보내고, 사채업자한테는 채무 상환시기를 미뤄줄 것을 요청해보지만 어느 하나 뜻대로 되는 것이 없었습니다.
내용만 봐도 정말 갑갑한 상황이라는 것을 알 수 있는데요. 이러한 경우 공인중개사의 책임은 어떻게 될까요?
공인중개사법을 보면 중개가 완성되기 전에 해당 부동산의 권리관계를 의뢰인한테 설명해주도록 되어있습니다.
최근 판례에는 설정된 근저당의 채권최고액에 대해 알려주면 되는 것으로 나왔습니다.
하지만 채무액을 잘못 알려줬을 때는 공인중개사의 의무에 위반되는 것이라고 합니다. 위의 상황은 부동산가격보다 매도인이 갚아야 할 채무액과 이자를 합산한 금액이 더 컸던 것이죠.
계약을 진행하면서 매도인의 채무액을 실제와 다르게 매수인에게 알려준 것이 됩니다.
부동산에서는 근저당이 있는 경우 계약서를 작성할 때 특약에 권리내용과 말소에 대한 부분, 시기에 대해서 꼼꼼하게 기재해 넣습니다.
그리고 채무액이 과하게 잡혀있는 경우에는 중도금이나 잔금을 직접 매도인에게 송금하면 안 되는 것이죠.
매도자와 매수자, 혹은 공인중개사가 함께 은행에 가서 상환, 말소 여부를 확인해야 합니다.
계약서 내용대로 중도금, 잔금이 송금되었는지, 말소되었는지를 확인하는 것까지가 공인중개사의 책임이라고 할 수 있겠습니다.
지금까지 근저당 말소 책임에 대해 안내를 했습니다.
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