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부모 부동산을 무상으로 사용할 경우에 그 증여세와 소득세에 대해 안내하겠습니다. 부모 자식 간에 재산을 넘겨주는 것은 증여라 하고 그 금액에 따라서 세금이 발생합니다.
부모님의 재산은 당연히 내 것인데, 세금까지 내야 되나?라는 생각을 하는 분들도 많으신데요.
그래서 증여가 아닌 무상으로 사용한다는 계약서를 작성해서 그냥 사용하기도 합니다. 소유권 변동이 없으니 세금도 발생하지 않겠죠,
사례를 들어 설명을 해보겠습니다.
아버지가 소유한 땅은 공시지가가 20억 정도되는 곳입니다. 아들이 본인 명의로 건축 허가를 받은 뒤에 그곳에 건물을 지었습니다.
건축 허가를 받기 위해 토지 소유자인 아버지와 무상 임대차 계약서를 작성해서 첨부를 했습니다.
건물이 다 지어지고 난 뒤에는 임대가 맞춰지고 매달 2천만원 정도의 임대료가 들어왔습니다.
당연히 임대사업자 등록도 하고, 월세 수입에 대한 세금신고도 정확하게 했습니다. 그로부터 약 1년 뒤에 국세청에서 날라온 서류에는 아버지 소유의 토지에 대한 증여세를 납부하라는 통지서가 있었습니다.
아들은 증여를 한 것이 아니라며 펄펄 뛰며 세무사를 찾아 상담을 했습니다. 그리고는 예상치 못한 답변을 듣게 되는데요.
부모와 자식 사이에 무상으로 계약을 하더라도 자식에게 이익이 발생하는 행위라면 증여로 판단하고 증여세를 과세한다고 합니다. 자식에게 무상으로 사용하도록 했다는 것만으로도 자식은 이익을 본 것이죠.
당연히 증여세가 발생합니다. 증여세는 어떻게 계산할 수 있을까요?
부모의 부동산을 무상으로 사용했을 때 증여세 계산은 부동산가액 x 2% x 3.79로 하도록 세법에 나와있습니다. 토지가액 20억 x 2% x 3.79 = 151,600,000 입니다.
5년 동안 합산한 금액이 1억을 초과하게 되면 증여세가 과세되는 것입니다. 위의 경우는 1년에 1억5천이 나왔으니 빼도박도 못하는거죠.
증여세를 계산해보면 151,600,000 - 자녀공제 50,000,000 = 101,600,000 x 20% - 누진공제 10,000,000 = 10,320,000원이 되겠습니다
이게 다가 아니라 부모에게 소득세가 부과됩니다. 국세청에서 보면 그 땅을 특수관계인인 자녀에게 무상으로 사용하게 했으니 소득분에 대한 세금이 당연히 부당하게 경감되었다고 판단합니다.
해당기간동안의 소득 금액을 뽑아서 세금을 부과합니다. 소득이 누락되었으니 신고불성실가산세까지 부과됩니다.
아들이 성실하게 납부한 소득세는 경정청구를 통해 환급받으면 되겠습니다.
부모 자식 간에도 무상으로 사용을 할 경우 이렇게 어마어마한 세금이 발생하게 되니 조심해야겠습니다.
주변 시세와 비교해서 현저히 차이 나지 않도록 임대조건을 세워두고 임대료를 지불하는 것이 현명한 방법이 되겠습니다.
특수관계인 사이의 거래는 일단 정상거래가 아닌 경우가 많기에 언제든 의심할 수 있으니 증빙자료를 잘 챙겨놓아야 하겠습니다.
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