재건축, 재개발 절차 3단계 사업시행인가

재건축, 재개발은 총 5가지의 단계가 있는데 이중 3단계인 사업시행인가에 관해서 한번 알아보겠습니다. 1단계 정비구역지정, 2단계 조합설립인가는 이전의 포스팅을 참조하시면 되겠습니다. 

재건축 재개발은 차이점이 있습니다. 이를 먼저 알아보시고 어떤 물건을 선택해야 할지 결정해야 합니다. 물론 그렇기 위해서 이 포스팅을 보고 있으실 거라고 생각이 드는데요. 이번에는 3단계 사업시행인가에 대해서 알아보겠습니다.

건축심의

조합설립인가라는 큰산을 넘으면 일단 가격이 한 단계 상승합니다. 그러면 이제 두 번째 산 건축심의가 기다리고 있는데요. 이는 안전진단보다 더욱 큰 산입니다. 이게 통과되어야지만 지자체에서 사업시행인가를 받게 되는데요. 

건축심의란 새로 건설될 아파트가 도시 미관에 어떤 영향을 주는지, 어떤 공공성을 확보할 수 있는지 각 지자체에서 따져보는 단계입니다. 서울의아파트가 50층 혹은 고층으로 허가받기가 엄청 어렵다는 이야기는 언론매체를 통해서 들어보셨을 겁니다. 

가장 최근에는 왕릉아파트 들어보셨나요? 자자체에서 문화재법을 고려하지 못하고 허가를 내주었다가 아파트가 철거될 위기가 되었다는 뉴스 보셨나요? 이게 바로 건축심의입니다. 

서울시의 경우에는 35층 이하로 제한한다는 35층 제한룰을 적용해서 전체 스카이 라인을 관리하는데요. 이것도 언제 바뀔지는 모릅니다. 당연하게도 높은 층이 가능할수록 수익이 올라가는 겁니다. 내가 구매하고자 하는 지역의 심의도 한번 알아보시면 좋습니다.

주택의 밑그림(사업시행인가)

건축심의가 완료되면 조합에서는 사업시행계획을 세워서 지자체에 사업시행인가를 신청하면 다음과 같은 절차에 따라 최종 사업시행인가를 고시받게 됩니다. 

• 타 법령에 의한 심의 및 평가등
• 사업시행계획 수립
• 사업시행인가 신청(조합 -> 지자체)
• 공람 공고 및 의견 청취(지자체 30일 이상)
• 사업시행인가(지자체)
• 사업시행인가 고시(지자체)
• 시공사 선정(서울)
• 감정평가
• 조합원 분양 신청

사업시행인가는 아파트의 조감도를 그리는 과정입니다. 층수와 세대수에 따라서 조합원, 일반, 임대까지 어떻게 구분을 할지 나누어지는데 이에 따라 총 사업비와 조합원 분양가 등을 대략적으로 알 수 있습니다. 이는 평균 갑이거든요.

매수 매도의 시점

사업시행인가가 이루어졌다면 이제 사업이 무산될 가능성의 거의 제로에 가깝습니다. 시간이 걸리더라도 완성은 된다는 이야기죠. 그래서 이때 가격의 상승이 가장 많이 이루어지고 매수 매도 또한 가장 많이 이루어집니다. 재건축 재개발에 들어가는 시간과 리스크가 두려운 분이라면 이 시기에 물건을 매수하는 것을 추천합니다.

다만, 투기과열지구에서는 '조합원 지위 양도 금지'를 조심해야 합니다. 이전 2단계에서 재건축에 이와 같은 규제가 적용된다는 것을 이야기 해드렸습니다.

재건축, 재개발 절차 2단계 조합설립인가

규제가 적용되는 시점 이후에 물건을 매수한 사람에게는 조합원 분양권이 이양되지 않는다는 강력한 규제이기 때문에 이 규정을 잘 살표 보아야 합니다 

• 재개발은 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합에 한해 관리처분 인가 이후 조합원 지위 양도 금지

확인하시는 방법은 조합에 전화 한 통 해보시면 됩니다. 간단합니다. 꼭 확인해보세요.