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재건축은 낡은 아파트를 부수고 그 자리에 새 아파트를 짓는 사업이고, 재개발은 단독주택들을 허물고 도로까지 정비한 후에 새 아파트를 짓는 사업입니다.
이렇게 생각하시면 가장 쉽게 접근이 가능합니다. 간혹 둘이 같은것이 아닌가요? 하는 분들이 많으신데 재건축은 주변 정비기반시설은 양호하나 노후 불량건물인 경우에 실시하고, 재건축은 정비기반시설마저 열악한 지역에서 실시하는 사업입니다.
사업목적에 때른 구분
소방차가 다닐수 있는 길이 존재하는 곳이면 재건축, 못 다니는 곳을 다닐 수 있게 만드는 곳이면 재개발이라고 보시면 쉽게 이해하 실수 있습니다.
| 구분 | 재건축 | 재개발 |
| 사업목적 | 사익측면이 강함 | 공익측면이 강함 |
| 충족요건 | 안전진단 통과 | 노후도, 접도율 충족등 |
| 세입자대책 | 없음 (서울 단독주책 재건축은 있음) |
세입자 주거 이전비, 영업보상비 등이 있음 |
재건축은 해당 아파트 주민들이 자신들의 삶 환경의 이을 개선하기 위해 시행하는 경우가 많고, 재개발은 낙후된 지역을 지방자치단체에서 지정해서 개선하려고 하는 공익목적을 지닌 경우가 많습니다
노후도 와 주택접도율
재개발의 경우에 꼭 통과해야 할 조건이 바로 노후도와 주택 접도율입니다. 노후도는 구역 내 노후 불량 건축물의 수가 전체 건축물의 2/3가 되어야 한다는 것이고, 주택 접도율이라 함은 혹 4M 이상 도로에 접한 주택의 비율이 얼마나 되는 지를 보는 것입니다. 이를 가장 비중 있게 보고 공익의 목적에 맞게 시행하는 것이 재개발입니다.
안전진단
재건축은 안전진단을 통과해야지만 기본적으로 시행이 가능한데요. 지자체에서 시행하는 안전진단이란 문턱을 넘어서야 하는데 가장 기본 조건이 건축된 지 30년이 넘어야 신청할 수 있습니다. 요즘 서울에서 30년이 넘지 않은 아파트를 찾기가 힘들 정도인데 전부 해당이 됩니다. 물론 용적률을 따져봐야지만 하지만 기본 요건은 이렇습니다.
세입자 대책
재개발의 경우에 공익의 목적이 강하기 때문에 세입자에 대한 대책도 많은 편인데요. 첫 번째로 그곳에 거주하던 세입자들을 위하 주거 이전비를 지원하는 등의 대책이 함께 수반됩니다. 그리고 해당 구역에서 오랫동안 장사를 하시던 분들을 위해 영업보상비 또한 지원하고요.
재건축의 경우에는 사익 목적이 강해서 세입자를 위한 대책은 없습니다. 물론 주택 소유자에게 나오는 은행에서 제공하는 이주비 대추 링 세입자의 보증금만큼 보장되지만 해당 주택(아파트)이 철거된 이후에는 스스로 머물 곳을 알아봐야 합니다. 상가 또한 기본적인 보상이 되지 않기 때문에 아파트 상가 분들의 반대로 재건축이 좌지우지되는 경우도 많습니다.
다음으로 조합원에 따른 재건축과 재개발의 차이가 있는데요. 차츰 설명해 드겠습니다.