구두계약의 효력

예전에는 글을 모르는 분들이 많아서 시골에서 논이나 밭을 거래할 때 구두계약으로 거래하는 경우가 많았습니다. 

얼마에 팔겠다, 얼마에 사겠다 이렇게 의견만 합의되면 계약서 없이 돈과 땅을 주고받았는데요. 

이렇게 계약서를 작성하지 않은 구두계약의 효력은 어떨까요?

위의 상황대로 거래를 해서 수십 년간 농사를 짓고 살던 중 갑자기 전 땅주인의 후손들이 갑자기 나타나서 본인들 땅이라고 우겨대기도 합니다. 

시골의 경우 등기 현황도 변경하지 않은 곳이 많았기에 서류상으로는 이전 주인의 땅으로 명시되어 있었겠죠.거기에 거래를 했던 당사자가 돌아가신 상태라면 그 땅을 거래했다는 증거, 증인 또한 없을 것입니다.

당연히 소송으로 넘어가서 소유권을 다퉈야 하는데요. 이런 상황이라면 취득시효를 주장할 수 있습니다.
소유를 목적으로 20년 동안 평온히 점유했다면 소유권을 인정받을 수 있습니다.

구두로 계약한 경우에는 효력이 없느냐고 물어볼 수 있겠죠. 계약서가 없더라도 당사자 간의 의사가 합치되었다면 그것으로 계약의 효력은 있다고 판단합니다.

계약서 작성뿐 아니라 계약금을 지불하지 않은 상태라도 계약은 유효합니다.

하지만 계약 당사자 중 일방이 계약을 파기하고 계약을 부인하는 경우에는 문제가 되겠습니다. 계약에 대한 내용, 당사자간 의사의 합치를 증명해야 하는데 쉽지 않은 일입니다.

그래서 계약서를 꼭 작성해야 하는 것입니다. 요즘은 금전이 오고 가는 거래를 할 때는 대부분 계약서를 작성합니다.

또 서로 친한 관계일 때 믿고 하자면서 구두로 전세 계약을 하는 경우도 있습니다. 전세금을 지불하고 주택에 입주해서 사는 것인데요.

이런 상태로 살다가 그 집이 경매에 넘어간다면 어떻게 될까요?

임차인에게 대항력이 있다면 경매에서 배당요구를 할 수 있습니다. 대항력을 갖추려면 주택의 인도와 주민등록(전입신고)가 되어야겠죠.

그리고는 말소기준권리를 따져봐야 합니다.
말소기준권리 이전에 주택을 인도받고 전입신고를 했다면 낙찰자가 인수받게 되므로 손해를 보지 않을 수 있습니다.

한가지 더 말씀드리자면 계약서를 작성했다면 확정일자를 받을 수 있는데요. 
확정일자를 받으면 최우선변제권을 가지게 되어 일정 금액 이내의 전세금을 최우선으로 배당받을 수 있습니다.

계약서를 작성하지 않았다면 확정일자도 못 받고, 최우선변제권도 해당이 안 되니 손해 볼 확률이 높아지는 것이죠.

지금까지 구두계약의 효력에 대해 안내를 했습니다. 그동안 이와 관련한 사고 사례가 많았기에 부동산 계약 시에 계약서 작성이 필수라는 거 다들 알고 계시죠~

아무리 믿는 사이라도 원칙대로 해서 손해 보는 일이 없도록 해야겠습니다.

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