전세 계약 때 꼭 확인해야하는 등기부 등본 보는 법

부동산 매매계약 및 임대차 계약(전세, 월세 등)을 할 때에는 부동산등기부등본을 꼭 봐야 하는데 보는 방법을 잘 모르시는 분들이 많더라고요. 각 표시에 대한 해석을 어떻게 해야 하는지 한번 알아볼게요. 

부동산등기부는 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공식적인 장부라고 보시면 되요. 쉽게 이야기하면 대상부동산의 주소, 면적 등의 현황과 소유권, 저당, 가압유등 권리설정 여부를 알 수 있는 정부의 장부죠. 

건물 등기부 등본

우리가 일반적으로 보는 건물 등기부 등본으로 최대한 알기 쉽게 알려드릴께요. 

등기부 등본

먼저 표제부를 보면 표의 내용과 같이 접수일자, 지번, 건물번호, 내역 명칭이 나와요. 건물내역에 아파트나 건물의 경우에는 층, 호수가 나오고 면적이 나와요. 여기에 나오는 면적은 우리 아파트 분양할 때 나오는 전용면적이에요. 

부동산 필수 용어(재개발, 재건축, 전용면적 등)

전용면적이 무엇인지 잘 모르신다면 위의 포스팅을 참조하시면 잘 아실 수 있을꺼에요. 

두 번째 갑구의 내용이에요. 갑구는 제일 중요한데요. 바로 동산 자체의 소유권에 대한 내용이 나와있기 때문이에요. 가장 꼼꼼하게 확인해야 할 부분인데요. 가장 중요한 건 마지막에 있는 소유자가 현재 부동산의 주인지지 보는 거예요. 등기부 등본은 등기한 순서대로 나오기 때문에 마지막 부분에서 현재의 주인을 확인해야 한답니다. 

갑구의 어떠한 내용에라도 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 소유자가 아닌 다른 이름의로 무엇인가가 있다면 이 물건은 거르셔야 해요. 나중에 머리가 아파질 확유리 100%에요. 

마지막으로 을구의 내용으로 소유권 이외의 권리가 들어있어요. 이는 저당, 전세 지역, 지상권등 여러 가지가 있는데 깨끗한 게 가장 좋아요. 일반적으로 우리가 가장 많이 보는 경우는 전세 계약을 체결할 때 근저당, 융자가 있는 경우인데요. 이 부분을 잘 확인하지 못하면 전세금을 돌려받지 못할 수도 있어요. 

예를 들어 을구란에 "근저당 OO주식회사 1억 2천만 원"이렇게 있다면 일단 부채는 1억 원 정도이고 경매낙찰가율이 보수적으로 60% 본다고 가정했을 때 전세계약금은 실제 시세의 60%의 금액이 1억을 제외하고 남은 금액으로 전세금을 계약하시면 안전한 거예요. 하지만 사실 이런 거 조차 부담스러우니 웬만하면 다른 물건을 찾는 것을 귀해요. 

등기부 등본 온라인 발급

부동산 거래는 정말 일생이 달린 고액이 오고가는 거래잖아요. 그래서 꼭 등기부등본을 발급해서 확인을 통해 철저한 권리분석을 해야 해요. 권리분석의 가장 기본이고 첫 번째 단계가 등기부등분 확인인데요. 이는 세무서, 구청, 주민센터 등 무인 발급기가 있는 곳에서 발급 가능하고 인터넷으로도 쉽게 발급, 열람할 수 있어요. 

인터넷등기소

우리가 일반적으로 거래하는 아파트와 달리 연립주택은 등기부등본을 2개봐야하는데 건물, 토지 등기부등본을 같이 보셔야 해요. 아파트의 경우에는 이미 토지가 정리된 다음에 건물이 올라가는 경우지만 연립주택의 경우에는 토지 위에 어떤 권리 관계가 있을지 꼭 확인해봐야 하거든요. 

그리고 등기부 등본은 꼭 2번 확인해야해요. 처음 물건을 알아볼 때와 계약하기 직전에 본인이 직접 해야 하는 거죠. 보통 부동산에서 당일 아침에 발급받았다고 하면서 보여주는 경우가 있는데 부동산 마저 요즘 사기에 가담하는 와중에 작정하고 덤벼들면 정말 알아보기 힘들어요. 

전세 계약할 때 반드시 필요한 사항은?

일반적으로 전세 계약에서 사기를 당하는 대부분의 경우는 대리계약이에요. 뭐 대단한 집주인이 너무 바빠서 참석을 못해 부동산 업자가 대신 한다는 핑계는 받아들이지 마세요. 대리인과 계약할 때는 법적 다툼이 발생할 우려가 있기 태문이에요. 그리고 입금은 꼭 소유자의 계좌로 입금해야 해요. 

입금 후에는 전입신고와 확정일자를 당일에 주민센터에 가서 꼭 받으셔야 하고요. 일반적으로 전세자금을 대출로 하시는 경우는 대부분 이런 절차를 은행에서 자동으로 진행하지만 빌라 혹은 오피스텔의 경우는 이렇지 않은 경우가 많으니 특히 주의하셔야 해요.