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법정지상권과 토지경매에 대해서 안내해드리겠습니다. 법정지상권이라는 말 들어보셨나요?
저도 자격증 준비하면서 처음 들었던 용어이고, 중개업무를 하면서도 사용할 일이 많지는 않은 용어인데요. 법정지상권은 어떤 경우에 쓰는지 알려드리겠습니다.
우선은 건물과 토지의 소유자가 각각 다른 명의로 되어있는 상태여야 합니다. 법으로 정해져있는 일정 요건을 갖춘 건물 소유자에게 건물을 위한 토지를 사용할 수 있도록 권리가 발생하는 것을 이야기합니다.
당사자들 간의 계약이나 등기와 상관없이 법률 규정에 의하여 인정되는 권리입니다.
법정지상권이 성립하는데 있어서 등기가 필요하지는 않습니다만 나중에 처분할 때는 등기를 해야 합니다.
법정지상권이 성립하는 4가지 경우에 대해 알아보겠습니다.
1) 경매 - 저당권으로 인해 경매에 넘어가게 되고, 토지와 건물의 소유자가 각각 다른 사람이 되는 경우가 있습니다. 이때 토지의 소유자는 건물 소유자한테 지상권을 설정해줬다고 보는 것입니다.
이때는 토지사용료가 발생할 수 있겠는데요. 이는 당사자들이 청구하면 법원에서 정할 수 있습니다.
2) 건물전세권 - 건물과 토지의 소유자가 건물에 대해서 전세권을 설정합니다.
그리고 토지를 매도하거나 증여하여 소유자가 변경되었을 때 새로운 소유자는 전세권 설정한 사람한테 지상권을 성정해줬다고 봅니다.
3) 입목 - 입목등기되어 있는 수목이 경매 등으로 인해서 토지 소유자와 수목소유자가 달라질 수 있습니다. 이때 토지소유자는 수목소유자한테 지상권을 설정해줬다고 봅니다.
4) 담보가등기 - 최초 건물과 토지의 소유자가 동일한 상태에서 담보가등기를 설정합니다.
약정한 기간이 지나고 난 뒤에 채무자한테 청산금을 지불하고 토지소유권을 취득하는 상황에서 건물에 대해 지상권이 설정되었다고 봅니다.
경매로 인해 인정되는 법정지상권에 대해서 얘기해보겠습니다. 저당권이 실행됨으로써 경매가 진행되는 것이고, 이에 따라 법정지상권이 생기는 것인데요.
경매로 넘어갔을 때 법정지상권이 성립하려면 다음의 4가지 요건을 충족해야 합니다.
1) 건물과 토지의 소유자는 동일인이어야 합니다.
2) 저당권을 설정할 때 토지 위에 건물이 존재해야 합니다. 이때 건물은 등기되지 않은 미등기나 무허가 건물, 가건물까지도 포함됩니다.
3) 경매로 인해서 건물 소유자와 토지 소유자가 각각 다른 사람이 되어야 합니다. 쉽게 말해 건물 주인과 토지 주인이 다른 사람이 되어야 한다는 얘기죠
4) 단독 저당의 경우 저당권은 토지에만 설정돼 있어야겠습니다.
이렇게 4가지 요건을 충족했을 때 법정지상권이 성립하는 것입니다.
만약 토지와 건물 모두에 저당권을 설정한 상태에서 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 지었을 때 신축한 건물에는 저당권이 미치지 않겠죠?
이때는 법정지상권이 성립하지 않는 것입니다. 위에서 말한 2)번 요건을 충족하지 못했기 때문인것이죠.
지금까지 법정지상권에 대해 안내를 했습니다.