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낡은 주택을 새 주택으로 바꾸는 방법은 3가지가 있습니다. 1. 재개발 2. 재건축, 3 지주택. 이 3가지 중에서 지주택은 원수에게 권한다는 말이 나오는 이유는 바로 사람 피 말리는 기간과 그 과정의 어두움 때문입니다. 하지 마세요.
재개발과 지주택의 차이점은 결정적으로 토지를 확보하고 시작하느냐 아니냐의 차이입니다. 재건축의 경우에는 대지지분 및 용적률을 기본으로 따져보고 사업 가능을 파악한 후 시작합니다. 그래서 한번 시작하면 그 과정이 다른 2가지에 비해서 비교적 빨리 진행됩니다. 물론 그마저도 10년 정도는 기본입니다.
1. 재개발
재개발은 쉽게 표현하면 땅을 구역으로 지정해서 그 지역의 도로부터 건물까지 싹 다 허물어버리고 지구를 다시 조성하는 사업입니다. 이는 관할 관청에서 구역을 지정해서 추진하는 경우가 많습니다. 이 경우 해당 지역의 토지 혹은 건물 중 하나만 가지고 있으면 조합원(아파트 받는 사람)이 될수 있는것입니다.
이미 가지고 있는 부동산 소유주에게 해당 아파트를 입주할 수 있는 자격을 주는 것입니다. 이 경우 재개발사업에 반대해도 사업이 추진되면 해당지역 소유자는 조합원이 자동으로 되는 강제성이 생기게 됩니다. 하지만 이 또한 조합설립(해당 구역 3/4 이상, 면적 1/2 이상) 자체가 쉽지 않기 때문에 시간이 오래 걸리는 단점이 있습니다.
여기에 일몰제에 걸리게 된다면 사업구역이 취소되어 완전 시간과 돈을 날리는 경우가 생기는 거고요. 그래서 재개발은 구역지정이 취소된 곳은 절대 들어가지 말아라고 하는 것입니다. 아래와 같은 과정을 거쳐야 하는데 조합설립까지 최소 3년이고 여러 정치적 이유로 인해 취소될 가능성도 배제할 수 없습니다. (2020년 서울 재개발 15곳 해제)
- 구역지정/기본계획단계
- 조합설립(3/4 이상, 면적 1/2 이상)
- 건축심의
- 사업시행인가
- 시공사 선정
- 분양신청(조합원 물량)
- 관리처분 인가
- 이주 개시 공고
- 철거
- 일반분양
2. 재건축
재건축은 이미 존재하는 아파트를 철거하고 그 자리에 새 아파트를 건설한다는 점에서 재개발하고는 다릅니다. 도로와 기존 시설은 그대로 두고 아파트만 다시 건설하는 것입니다. 물론 이것도 사업성이 가장 중요하기에 여러 가지 기준으로충족해야 합니다.
3. 지역 주택조합
제가 이야기하고자 하는 지역 주책을 하지 말아야 하는 이유를 쉽게 이야기로 풀어들이겠습니다.
- 어느 날 A가 아무것도 없이 저 땅이 아파트가 될 수 있겠는데? 하면서 입맛을 다십니다. 하지만 A는 돈이 없어요. 그래서 이렇게 합니다.
- 광고에서 보듯이 당신만 가입하면 바로 건설 가능 주변시세 60%
- 이러면서 계약금을 받습니다. 집값의 10%입니다. 하지만 아직 땅도 돈도 없습니다.
- 이렇게 모아진 계약금으로 땅을 사러 갑니다. 아파트를 지으려고 하는 거죠.
- 그런데 사람이 덜 모여서 돈이 부족합니다. 그래서 땅을 못 사죠. 그러면 아파트도 못 짓습니다.
- 일단 조합은 토지 거주자의 50%만 넘으면 만들어지는 거고 80%의 토지를 확보하면 만들어집니다.
- 그렇게 95%의 땅을 확보해서 나머지 5%를 강제 매도청구를 통해 토지 매입을 완료합니다.
- 그런데 동의를 얻지 못하면 어떨까요? 조합원을 다 모았는데 80%가 안되면? 땅을 94% 확보했는데 1%가 안 판다면?
- 시간이 길어지면 조합을 탈퇴하고 싶습니다. 들어간 돈도 많고, 지치고, 따로 돈 쓸 곳도 있고요.
- 그런데 이게 쉽지 않습니다. 낸돈은 못준답니다. 여기저기 쓴 돈도 많고 판공비도 쓰고 해서요. 심지어 어떻게 쓰고 있는지도 잘 모릅니다.
- 그러면서 늪에 빠져 몇천만 원씩 중도금조로 계속 내고 시간이 흘러 토지 가격은 또 상승해서 사지 못하고 나중에 조합이 없어지면서 조합장은 깜 방가고 만세 부르고 또 다른 놈이 오고 무한루프입니다.
지역 주택조합은 정말 안하시는 걸 권장합니다. 조합원 모집하는 곳에 가보면 휘양찬란하고 금방이라도 시작될 듯 합니다. 일반분양처럼 금방 이런 멋진집이 나올듯 하지면 최소 10년 보셔야합니다. 지역주택조합은 원수에게 권한다는 말 잊지 마세요.