티스토리 뷰
부동산 상승, 폭등하는 이유
이번 추석연휴 모여서 어떤이야기를 많이 하셨나요? 열에 아홉은 아마도 부동산 이야기를 하셨으리라 생각 됩니다. 자녀분들이나 가족 친지께서 주택을 가지고 있으시다면 다소 화기애애한 분위기였겠지만, 혹시라도 한분이라 무주택이라면 묘한 분위기 였을 듯 하네요. 다들 많은 이야기가 오갔을 텐데요. 결국 올라가는 부동산에 우리가 어떻게 대응해야 할까? 하고 이야기가 모아졌을 가능성이 높은데 그럼 이에 대한 대처는 어떻게 해야할가요? 그럼 먼저이유를 알아야합니다.
1. 현금가치 하락
이번에도 재난지원금이 11조원이 풀렸습니다. 이 돈은 어디에서 나오는 걸까요? 물론 세금이라는 첫번째 항목이 떠오르시겠지만 이는 기본적으로 헤상에 엄청나게 풀리고 있는 현금에 대해서 생각해봐야합니다.
이 기본적인 명제를 이해하기위해서는 여러가지 선행조건이 있지만 쉽게 이야기해 드립니다. 위의 표는 2008년 리먼 사태이후 미 연준에서 달러를 발행하고 있는 양을 보여주는 그래프입니다. 2008년 보이시나요? 급격하게 상승했습니다. 그리고 그 이후 2021년 코로나 사태때의 발행량입니다. 엄청난 기울기와 양적 상승을 보여주죠. 세상 어떤 사람도 알 수 있는 상황 입니다. 물건은 별로 없는데 돈은 늘어나면? 당연히 가격이 올라가는게 세상이치 입니다. 최근 테이퍼링을 통해 통화량을 조정한다고 하지만 잘 아셔야 하는게 늘이는 양을 줄인다는거지 안늘린다는 이야기가 아닙니다.
* 4년전 전세가격이 지금 집값
위의 표에서 알수 있습니다. 21년 전세 가격이 아래 표의 처음자리 매매가격과 같은 모습이죠. 2017년 부터 가격이 상승하여 결국 이런 모습을 보이고 있습니다. 이렇게 된 원인중에 가장 기본적인것이 바로 현금가치 하락입니다.
2. 공급억제 정책
정부에서는 급상승하는 아파트 가격을 잡아보기 위해서 정책을 쏟아내기 시작했는데 이게 잡는게 아니고 기름을 부어버린 정책이 되었습니다. 안그래도 현금가치 하락 때문에 가격이 상승하고 있는데 시장에 공급되는 물량을 줄여버렸습니다.
1) 양도세 세율인상
보시면 2021년 6월 1일 이후 입주권과 분양권, 장기보유 및 다주택자의 세율이 인상되었습니다. 정부에서는 이렇게 올리면 다주택자가 가지고 있는 매물을 내놓을 것으로 예상했지만 시장은 이와 반대로 물건을 걷어들이는 효과가 나왔습니다. 세율이 70%, 60% 이게 숫자로 보면 감이 잘 안오는데 내집이 1억올랐는데 세금이 7천이랍니다. 누가 팔까요? 세금 7천에 이것저것 잡비 포함하면 실제 본인에게 떨어지는 돈이 2천 내외입니다. 팔지않고 증겨가 증가한 이유죠. 이러면 시장에서는 물건이 줄어들고 물건이 없으면 가격이 올라가는 건 당연한 이치 입니다. 집을 팔수가 없게 한겁니다. 공급억제인거죠.
2) 공급물량 억제 정책
서울 경기도 주요 지역에 재건축, 재개발을 통해서 공급을 시행해야합니다. 하지만 이번 정부는 구도심의 서민이 피해를 입는다는 입장에 이 개발을 막아서 입주 물량이 점점 줄어들게 되었습니다. 신도시 개발 물량보다 구도심의 재개발, 재건축 물량이 보통 더 많습니다. 구도심이라는 건 좋은 입지이기에 사람이 모여서 도심이 된겁니다. 그런데 그 구도심의 공급을 막아버리니 분양이 막히고 입주 물량이 계속 줄어듭니다. 수요와 공급의 이치는 변함없습니다.
- 재건축 안전진단 강화
- 재건축 초과이익 환수제
- 민간택지 분양가 상한제
이 세가지정책이 확실하게 공급을 차단시켰는데 이건 이야기가 너무 길어져서 혹시 다음에 기회가 된다면 이야기해드리겠습니다.
3. 전세공급 차단(임대차 3법 시행)
앞의 2가지 때문에 올라가고 있는 와중에 결정타를 날렸습니다. 바로 임대차 3법입니다. 전세 메물을 나오지 않게 만들어 버리는 법이었습니다. 시행 취지는 살고 세입자에게 한번더 기회를 제공하여 주거의 안정을 꾀하는 법이엇지만 시장은 반대로 반응 했죠.
임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 5%상한제, 계약갱신 청구권 결국 이런 조건 덕분에 집주인들은 전세가를 한번에 많이 올려받는 방법을 선택하였고 결국 상승한 전세가는 매매가를 밀어 올리는 결과가 나와버렸습니다. 어느 시기라 하더라도 전세가올라면 매매가는 결국 올라가는 시장의 자연스러운 순리입니다.
우리는 이런 상황에서 가만이 있어야 할까요? 지금도 위의 3가지 정책은 진행 중입니다. 특히 임대차 3법에 의한 전세가 폭등은 진행중 입니다. 원인을 알아야지만 대처가 가능합니다. 금리인상이라는 카드를 통해서 진정시켜보려 하지만 0.5%는 효과가 얼마나 있을지 궁금하네요. 이 와중에 폭락을 외치고 하락을 기대하며 버티는 분이 있으시다면 괜한 심력낭비 마시고 본인의 길을 잘 찾으셨으면 좋겠습니다.