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제 친구는 매월 400만원씩 저축을 한대요. 남편이랑 같이 은행에 다니는데 남편 월급은 생활비로 쓰고, 자기 월급은 모두 저축한다고 하더라고요.
이는 일전에 한 지인이 필자에게 들려준 자신의 친구 이야기입니다. 저는 이 이야기를 듣는 순간 무척 부러운 마음이 들었습니다. 매월 400만원을 저축한다니 놀랍고도 부러웠습니다. 현실적으로 대부분의 사람들은 월급을 400만원 받기도 어려울뿐더러 더욱이 저축을 그 만큼 할 수 있는 사람은 더 적기 때문이죠.
하지만 부러움은 생각보다 빨리 사라졌습니다. 왜냐하면 바로 이런 생각이 들었기 때문입니다.
매월 400만원씩 저축한다는 지인의 친구는 짧은 시간안에 많은 돈을 모을 수는 있겠지만 부자는 될 수 없을 것이다.
왜일까요? 매월 400만원씩 돈을 모은다는 그 친구는 1년에 4800만원, 2년에 9600만원, 3년이면 1억4400만원, 4년이면 1억9200만원이라는 2억원에 가까운 돈을 모을 수 있는데 말입니다. ‘왜 부자가 될 수 없다’고 이야기하는지 오히려 의아할 거라 생각합니다.
사실 답은 아주 우리들 가까이에 있습니다. 회사 안팎을 둘러보세요. 나보다 10년이상 회사에 근무한 선배와 팀장, 부장이 보일 것입니다. 그들이 부자인가? 아마 아닐 거라 생각합니다. 그들은 적어도 나보다 높은 연봉을 받는 것이 확실하고, 적어도 부장급은 금융회사에 다닌다던 지인의 친구 이상의 연봉을 받을 것입니다. 게다가 부장급이면 회사 경력도 높아 돈을 번 기간도 그 친구보다는 더 길기 때문에 부자가 될 가능성은 같은 회사를 다니는 부장님이 더 높죠.
그러나 이상하게도 그들은 부자가 아닙니다. 왜 연봉을 많이 받는다는 그들은 부자가 되지 못했을까요. 그렇다면 연봉조차도 적은 사람들은 절대 부자가 될 수 없는 것일까요.
아닙니다. 저는 자신있게 아니라고 말할 수 있습니다. 자수성가한 사람들과 성공투자자들은 결코 연봉이 높아서 부자가 된 것이 아닙니다. 부자를 꿈꾸기만 했던 사람과 부자가 된 사람의 차이는 연봉의 차이가 아닌 ‘1000원을 버는 방법과 1000만원, 1억원을 버는 방법이 다르다’는 것을 아느냐 모르느냐에 따른 것입니다.
우선 당장 1000원을 벌어보죠. 1000원을 가장 빨리 벌 수 있는 방법은 무엇일까요. 과자를 먹으러 편의점에 들어와 있다면, 잠시만 과자를 내려놓고 편의점 밖으로 나온다면, 주머니에 1000원이 남아있지 않을까요? 돈을 쓰지 않고 절약하는 것은 가장 빠르고 확실하게 돈을 버는 방법입니다.
그럼 이제 1만원을 벌어볼게요. 금요일 저녁, 야식으로 예정된 치킨을 한번 안 사먹으면 됩니다. 10만원은 한달에 한번 가는 대형마트를 안 들르면 돈을 벌 수 있습니다.
연봉이 적은 사람들은 이렇게 절약을 통해서 한푼 두 푼 1년에 100만원, 1000만원을 모을 수 있다. 연봉이 높은 사람은 심지어 5000만원 가까이 돈을 모을 수 있다는 것을 지인의 친구 사례를 통해 알았습니다. 하지만 앞서 설명했듯 연봉이 높은 사람은 연봉이 낮은 사람들에 비해 조금 더 빨리 부자가 될 수 있는 가능성만 가지고 있는 것입니다. 절대 절약을 통한 저축만으로는 부자가 될 수 없습니다.
사회초년생이 받는 연봉이 대략 3000만원이라고 한다면, 그중 20%만 저축을 해도 월 50만원씩은 돈을 모을 수 있습니다. 이렇게 1년만 모은다면 500만원의 종자돈을 마련할 수 있죠. 물론 연봉이 더 적거나 매월 20%를 저축할 수 없는 상황이라면 조금 더 시간이 걸릴 수도 있다. 하지만 500만원을 모으는 것이 절대 불가능한 것은 아닙니다. 독하게 마음만 먹으면 적어도 1~2년 내에 모을 수 있는 돈이라는 것에는 모두들 동의할 것입니다.
이제 그렇다면 종자돈이 생겼으니 돈을 일(?) 시켜보자. 본인은 하루종일 뼈가 부서져라 일을 하면서 돈은 고이 은행에 모셔 두는 우를 범하지는 말아야 합니다. 이것이 부자로 가는 가장 핵심! 나는 집에서 편히 쉬거나 하고 싶은 일을 하고, 돈이 알아서 몸집을 불릴 수 있도록 만들어두어야 합니다. 돈을 일 시킨다는 것은 곧 재테크를 하자는 것이죠. 저축만으로는 물가상승률을 절대 뛰어넘을 수 없습니다. 인플레이션을 뛰어 넘을 수 있는 실물자산, 즉 부동산을 활용해 투자를 하는 것이 자본주의 사회에서 인플레이션을 극복하고, 부자의 대열에 들어설 수 있는 가장 효과적인 방법입니다.
그럼 이제 실질적인 방법을 알아보자.
첫번째 방법은 절약과 저축으로 모은 종자돈 500만원을 가지고 월세를 받을 수 있는 부동산을 매입하는 것입니다. 우선 보증금은 높고, 부동산의 절대 가격은 저렴한 지역의 빌라를 6000만원에 매입합니다. 감정평가액을 최대한 높게 받아 대출을 최대한 많이 4000만원 정도 받고, 매입한 빌라를 300만원 정도 돈을 들여 깨끗하게 수리한 뒤 그 지역에서 받을 수 있는 최대의 보증금인 2000만원, 월세는 30만원에 월세 세입자를 계약합니다.
이렇게 되면 6000만원(매입가)–4000만원(대출금)–2000만원(보증금)=0원이 되므로 부동산을 매입할 때 돈을 한푼도 들이지 않고 사게 되는 것입니다. 또한 월세 30만원에서 대출이자 12만원(대출금 4000만원*대출이율 3.6%로 계산)을 빼고 18만원의 월세를 매월 보너스로 받게 되는거죠. 물론 여기에서 언급한 것은 순수 부동산 매입에만 들어가는 돈이고, 수리비와 취등록세, 중개수수료는 논외로 한 것으로 대략 400만원정도 비용이 든다고 생각하면 됩니다. 결국 500만원으로 투자가 가능한 것이죠.
어떤가? 이렇게 해서 월세가 매달 들어오는 통장을 본다면 짜릿할 것 같지 않으신가요?
그러나 아쉽게도 이 방법은 지난 시절에나 가능했습니다. 최근 급증한 가계부채로 정부는 대출규제 정책을 수차례 시행하여 지금은 원리금균등상환을 해야하는 시기로, 위에서 말한 수익을 올리는 게 결코 쉽지 않습니다. 그래서 이 방법은 선호도는 상당히 높지만 현재 시장 상황에는 맞지 않는 방법이죠. 그러나 부동산 시장 흐름의 변화로 정부가 다시 대출완화 정책을 발표한다면 이 투자방법은 다시 투자자들에게 사랑받게 될 것입니다.
차선책으로 다른 방법을 소개합니다. 두번째 방법은 투자자들이 소위 말하는 '갭투자'를 하는 것이죠. 갭투자란 매매가에서 전세가를 뺀 나머지 금액만을 실투자금으로 하여 부동산 투자를 하는 것입니다. 지금도 지방의 소형 아파트를 열심히 찾아보면, 매매가와 전세가의 차이가 채 500만원이 안 되는 곳이 있습니다. 심지어 2015년에는 수도권에서도 그런 아파트들이 수두룩했지요.
예를 들어 본다면 지방 소형아파트를 1억6400만원에 사고, 약간의 수리를 해서 집을 깨끗하게 만들고 전세계약을 1억6000만원에 합니다. 그러면 실제투자금은 채 500만원이 들지 않지요. 물론 취등록세와 중개수수료, 수리비가 들어가면 총 필요비용은 100만~200만원이 더 들어 총 필요한 금액은 600만원 정도입니다. 이 때 추가로 들어가는 100만원도 없다면 대출을 생각해 볼 수 있습니다. 돈이 없어서 대출을 받더라도 2년 후에 받게 될 시세차익이 1000만원 이상 된다면 100만~200만원에 대한 대출이자를 내고도 오히려 남는 장사를 하게 되는거죠.
이렇게 시스템을 만들어 두면 600만원의 소액을 투자하고 2년 후에 1000만원이 생기는 것입니다. 요즘같이 대출이 어려운 시기에 굳이 월세에만 열을 올리지 말고 레버리지(전세자들의 전세금을 이용하여 하는 투자방법)를 활용한다면 그만큼 투자 위험도 줄일 수 있죠. 이렇게 부동산 시장의 변화에 따라 투자방법을 바꾸는 것이 현명한 투자자의 자세라고 생각됩니다.
다시 투자방법으로 돌아가서 마저 이야기를 한다면, 두번째 투자방법을 통해 600만원의 투자금을 가지고 2년 뒤 1000만원의 수익을 얻게 되는 것입니다. 보통 부동산 투자라고 하면 월세받는 투자방법만 선호하기도 하는데 이렇게 얻은 수익을 매달 통장에서 자동이체한다면 2년동안 매월 40여 만원의 월세를 받을 수 있습니다. 오히려 처음부터 월세를 받으려고 만들어둔 투자 방법보다 매월 더 많은 금액을 받을 수 있는 것이죠.
위의 투자방법이 불가능하다고 생각되는가요? 600만원을 투자하고 1000만원 번다고 하는 것이 딴 세상 이야기만큼 멀게 느껴지는가요? 하지만 위의 두 사례는 모두 현재 제가 하고 있는 방법으로, 투자자들의 세계에선 보통 정도 밖에 안 되는 수익률 100% 정도의 수준입니다. 날고 긴다는 투자자들의 수익률은 400~1000%를 넘어서는 사람들도 많기 때문이죠. 누구나 간절히 원하고 노력하면 할 수 있는 일입니다.
마지막으로 제가 당부하고 싶은 것은 아마도 이 글을 읽고 돈이 주는 설렘을 느끼는 사람도 있을 것이고, 이건 사기라며 관심을 가지지 않는 이들도 있을 것입니다. 하지만 순간의 작은 생각 차이로 미래의 경제 모습은 크게 바뀔 수 있음을 간과하지 않길 바랍니다.