재건축, 재개발 조건부 부담부 증여 양도소득세 취득세 판단하는법

재건축, 재개발 조건부 부담부 증여 양도소득세 취득세는 절대 개인이 계산할 수 없습니다. 하더라도 정확하게 하기 힘드니 가까운 전문 세무사를 찾아가시는 게 가장 좋습니다. 하지만 줄기는 잡고 있어야 상담이 가능하겠죠?

재건축, 재개발 조건부 부담부 증여 양도소득세 취득세를 알아보실 정도라면 이미 어느정도 증여세나 조건부, 부담부 증여에 관해서 알고 계실 겁니다. 혹시 잘 모르신다면 일단 조건부 부담부 증여가 무엇인지부터 아셔야 합니다.  짧게 설명하면 조건부 증여는 이거 증여받아서 나를 부양안하면 계약 파기다! 이렇게 작성을 하는 거고요. 부담부는 부동산을 증여하면서 부채까지 한 번에 증여를 하는 방법입니다.

조건부 부담부 증여의 선택

최근  부동산 가격하락으로 이때를 기회로 증여를 시도하시는 분들이 많습니다. 일반적으로 기사에서 많이 나오는 폭락 지역을 자세하게 들여다보면 거의가 직거래 형태입니다. 이는 개인 간 거래라고 보기보다는 증여의 형태가 훨씬 많은데요. 개인 거래로 나오게 하더라도 가족 간의 거래 혹은 지인 간의 거래인 경우가 대부분입니다. 

먼저 지인간의 거래인 경우 어떨까요? 지인이 서로 부채를 가지고 있다면 어차피 내야 하는 세금 거래금액을 이때다 싶어서 낮추어 건네주면 그만큼의 세금을 서로 아낄 수 있는 겁니다. 주는 쪽은 양도소득세, 받는 쪽은 취득세를 절약하는 것이죠. 사실상 개인 간의 채무는 여기서 삭제를 하면서요. 

그럼 자녀분에게 증여를 하는데 어떻게 해야할까요? 대부분 부동산의 경우 통째로 대출금 하나 없이 가지고 있는 경우는 거의 없습니다. 대출을 끼고 있죠, 아니면 전세를 끼고 있던지요. 이런 분들이 고민을 하시는데요. 나의 노후를 위해서 단 하나의 부동산을 가지고 있는데 사정이 있어서 증여를 해야 하는 경우라면 조건부를 하시는 게 좋습니다. 

정말 그러면 안돼겠지만 자녀분이 생활비도 안 주시면 어떻게 해야 하나요. 평생을 쌓아 올린 재산인데 이걸 자녀에게 주었더니 모시지 않는다? 그렇다고 돈 필요한데 자녀에게 줄 수도 없고 대출받아서 준다? 그럼 대출금은 어떻게 해야 하나요? 이럴 때 조건부 증여를 해서 자녀분에게 경각심도 심어주고 허투루 돈을 쓰지 않게 조절할 수 있게 하는 겁니다. 

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재건축, 재개발 부담부 증여

재개발, 재거축 뿐만아니라 일반 부동산의 경우 대출을 끼고 있는 경우 증여를 선택하실 때 부담부 증여와 일반 증여를 선택적으로 취하셔야 합니다. 이는 부담부 증여의 주의사항 하고 바로 연결이 되는데요. 

• 첫째, 부동산 증여 시 인정되는 채무는 해당 재산에 담보된 채무(대출금, 전세보증금 등)에 해당되어야 한다. 미성년자의 경우 부채 부담능력이 없으므로 채무가 인정되지 않을 수 있음에 유의해야 한다.
• 둘째, 부담부 증여에 인수된 부채는 수증자가 상환을 해야 한다. 이를 증여자가 상환하는 경우에는 증여세가 부과될 수 있다. 과세관청에서는 인수된 부채에 대해서도 사후관리를 하므로 유의해야 한다.
• 셋째, 배우자간에배우자 간에 부담부 증여를 하는 경우에는 자칫 양도소득세가 많이 나올 수 있음에 유의해야 한다. 예를 들어 분양권을 공동명의로 변경하는 경우, 대출이 승계되면 이에 대해서도 양도소득세가 나오는 경우가 많다. 따라서 배우자 간에는 부채를 부담해서 증여하는 일들이 없도록 하는 것이 좋다.

쉽게 이야기 하자면 증여받는 사람이 취득세 및 모든 부채를 상환해야 하니 그만큼의 충분한 준비를 사전에 해야 한다는 이야기입니다. 그리고 증여하시는 분이 양도소득세도 있습니다. 공제 비율도 금액에 따라서 달라요. 

전문가의 도움 필요

종합하자면 이런저런 비율 계산때문에라도 꼭 전문 세무사를 만나서 상담 한번 해보시기를 권합니다. 세무사 중에서는 증여만 전문으로 하시는 분들이 많이 있어요. 그런 분들에게 상담받는 비용은 크지 않습니다. 단돈 10만 원으로 인터넷에서 떠도는 정보보다 10배는 더 정확하고 구체적인 정보를 얻으실 수 있어요. 

지금 하시려는 절세를 쉽게 결정 하실건가요? 하다못해 물건 하나를 사는데도 많은 고민을 하시는데 이렇게나 큰 금액을 증여하는데 전문가의 도움 없이 혼자 하신다는 건 정말 대단하시거나 무모하신 겁니다. 그럼에도 알고 시 피으시다면 비율은 가볍게 혼자 계산해보세요. 

증여 취득세율표

위의 표와 같이 계산을 하시는데 인적공제를 포함해서 계산을 하시면 됩니다.

• 배우자 : 6억
• 직계비속 : 성인 5천, 미성년 2천
• 기타친족 : 1천

이렇게 공제를 하고 계산을 하시면 되는 겁니다. 벌써 머리가 아프시죠? 제가 예를 들어드릴 필요도 없습니다. 어려우시잖아요. 

제발 전문가를 찾아가시기를 바랍니다. 시간을 아끼시고 제대로 된 정보를 받으세요. 재건축, 재개발 조건부 부담부 증여 양도소득세 취득세 판단하는법은 전문가에게 맞기세요. 그래도 하신다면 뭐 말리지는 않을게요.