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이번 10월 26일 발표한 dsr규제란 쉽게 설명하자면 내년 1월부터 대출금액 2억이 넘으면 dsr 40%로 규제, 7월부터 1억 넘으면 40%로 규제한다는 것입니다. 그럼 dsr이 뭔지부터 한벌 알아봐야겠죠?
dsr이란 = 총부채 원리금 상환비율 / 상환하는 원금 + 이자의 합이 나의 연봉의 몇 %를 넘으면 안 된다 이겁니다.
1. 연봉에 따른 월상환금 계산
먼저 알아야 할 제일 중요한 점은 기존에 대출(신용대출, 카드론, 전세보증금 담보대출, 기타 대출 등등)이 전혀 없어야 한다는 점입니다. 이점은 따로 한번 다루도록 하겠습니다. 내년 1월1일 이후 대출총액 2억 이상일 때, 내년 7월 1일 이후부터는 대출총액 1억 이상일 때 DSR 40% 적용됩니다.
- 연봉 3000만 원: 연간 1200만 원까지 대출상환 가능 (월 100만 원)
- 연봉 4000만 원: 연간 1600만 원까지 대출상환 가능 (월 133만 원)
- 연봉 5000만 원: 연간 2000만 원까지 대출상환 가능 (월 166만 원)
- 연봉 6000만 원: 연간 2400만 원까지 대출상환 가능 (월 200만 원)
- 연봉 7000만 원: 연간 2800만 원까지 대출상환 가능 (월 233만 원)
- 연봉 8000만 원: 연간 3200만 원까지 대출상환 가능 (월 266만 원)
- 연봉 9000만 원: 연간 3600만 원까지 대출상환 가능 (월 300만 원)
- 연봉 1억 : 연간 4000만 원까지 대출상환 가능 (월 333만 원)
2. 주택담보 대출(30년)로 대출 가능금액
보통 주택담보 대출은 30년으로 받습니다. 연봉에 따른 대출 상환 가능 금액을 본다면 이게 무슨 상관이지? 어차피 저 정도 못 갚는데? 할 수도 있습니다. 하지만 이게 대출 가능 금액을 결정하기에 문제가 있는 겁니다.
- 연봉 3000만 원: 2.2억
- 연봉 4000만 원: 2.9억
- 연봉 5000만 원: 3.7억
- 연봉 6000만 원: 4.4억
- 연봉 7000만 원: 5.1억
- 연봉 8000만 원: 5.8억
- 연봉 9000만 원: 6.6억
- 연봉 1억 : 7.4억
만약 내가 연봉 5000만 원이고 신용대출 5천만 원(만기 일시상환) 있으면, 연간 대출상환 가능금액은 2000만 원에서 1000만 원으로 줄어들어 담보대출 가능금액이 3.7억에서 1.8억으로 줄어듬. 신용대출을 5년 만기로 잡은 겁니다. 그런데 신용대출 큰 금액이 1년 만기로 재계약을 한다면? 연봉의 1.5배를 받은 사람이라면? 걱정하지 않으셔도 됩니다. 기존 대출의 만기 연장은 규제를 받지 않습니다.
- 신용대출을 5년 만기로 받은 경우 : 계산식) 2000만 원 - 1000만 원(신용대출 5천 / 5년) = 1000만원
기존에 대출이 있을 경우 담보대출한도 많~~~ 이 줄어들게 되어있습니다. 만약 카드론이 있을 경우에는 엄청나게 줄어들 겁니다.(원리금 상환금액이 크기 때문) 따라서 최대한 많이 대출해서 집 매수하려면 기존에 받았던 신용대출이나 카드론 등을 모두 상환한 후에 주택담보대출을 받아야 합니다. 한마디로 신용대출로 집 못 사게 하겠다 이거게 이 규제의 핵심입니다.
3. dsr 규제의 영향
언론매체에서는 서민들의 타격과 월세가 늘어나는 문제를 가장 부각하고 있지만 제가 보기에는 올해 계약금 치고 내년에 잔금 하는 사람들이 가장 문제입니다. 규제가 너무나도 갑작스럽거든요. 쉽게 생각해서 연봉 1억 안되면 현금 3억 가지고 10억짜리 집은 못하는 겁니다. 우리 주변에서 다른 부채 없이 연봉 1억 인 분이 얼마나 있을까요? 단순하게 한번 계산해보시기 바랍니다. 특히나 내년에 잔금을 치르시는 분들은 계산 잘하셔야 합니다. 제2 금융권도 고려해보시고요.
신규 분양받은 아파트 잔금을 치르시는 분들 잘 알아보시기 바랍니다. dsr규제로 인하여 잔금을 대출은 적용하지 않겠다고 발표했습니다. 하지만 주택담보 전환대출은 또 다른 이야기로 어려울 수도 있습니다. 지금까지 dsr규제는 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정지역)에서 6억 이상 주택을 담보로 대출받을 때 연소득과 관계없이 1억 원 이상 신용대출을 받을 때만 적용이었지만 이제 전체로 확대 실시되는 것으로 혼란이 매우 클 것입니다. 꼭 직접 확인하셔서 피해 없으셔야 합니다.
이미 서울이나 경기도 지역에서 활동하시는 분들은 크게 상관이 없을 수도 있습니다. 이미 받고 있는 규제이거든요. 그런데 이게 지방 실수요자들에게 까지 퍼지는 상황으로 걱정이 되네요. 이미 지방도 6억 이상의 아파트가 많은 상황인데 말입니다.
DSR 계산 시 예외적으로 제외되는 대출
- 분양주택에 대한 중도금 대출
- 재건축 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
- 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등
- 서민금융상품
- 3백만 원 이하 소액 신용대출
- 전세자금 대출(전세보증금 담보대출 제외)
- 주택연금
- 정책목적에 따른 대출
- 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부 정책들에 따라 긴급하게 취급하는 대출
- 보험계약대출
- 상용차 금융
- 여적 금 담보대출
- 할부, 리스 및 현금서비스