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광명은 지역번호가 02일 정도로 지리적으로 서울과 가까운 곳입니다. 처음 계획을 세울 때부터 서울이라고 가정한 곳이죠. 자신이 가용할 수 있는 금액이 7억 이상은 철산주공 12단지, 3억 이하라면 하안주공단지 주목하시면 됩니다.
기본적으로 3억이상을 동원하실 수 있는 분들에 한해서 이곳을 보시는 겁니다. 그리고 이곳의 조건을 잘 분석해서 다른 지역을 분석하는 것도 아주 좋은 방법입니다. 내가 돈이 없다고 해서 포기하지 마세요. 세상은 넓고 부동산도 많습니다.
철산주공 12단지
철산주공 12단지는 이미 진행중이고 착공이 시작된 주변 단지만 보더라고 일단 투자가치는 충분합니다. 가장 중요한 문제는 자본금이죠. 전세 갭을 생각하더라고 최소 7억 이상의 자본이 필요합니다. 그래도 왜 그런지는 한번 보고 가야겠죠?
일단 입지자체가 깡패입니다. 도보 5분 거리의 에 철산역이 위 치히고 있어 역세권이고요. 바로 아래 종합병원, 왼편에는 상업지구까지 거기에 광명 최고 학군이라는 철산초, 철산중까지 도보로 가능합니다. 거기에 안양천을 우측에 끼고 있고, 광덕산 공원까지 소위 말하는 역세권, 학세권, 공세권 뭐 가져다가 붙일 수 있는 건 전부 다 있습니다.
주변의 아파트 가격을 보시면 최근에 가격이 좀 하락했지만 11억 5천만원에 철산 래미안 자이가 거래된 것을 볼 수 있어요. 작년 최고가 13억까지 상승했던 곳입니다. 최근 하락으로 10억 언저리까지 내려왔지만 딱 보시기에도 위치가 더 좋지 않은데 13억까지 상승하는 여력을 보여줍니다.
그럼 12단지가 재건축에 성공하면 가격이 얼마일까요? 최소한 자이의 13억은 넘어가지 않을까요? 예상할 필요도 없는 당연한 사실입니다. 당장 사야겠죠? 하지만 문제가 뭐다? 현금 7억 이상이 없습니다. 그럼 우린 어떻게 해야 할까요? 이런 비슷한 조건을 가진 곳을 직접 찾으셔야 합니다.
좋은 입지의 재건축 아파트를 찾아서 조건을 분석하면서 내가 아직 발견되지 않은 그런 곳의 물건을 바로 제일 먼저 구매하는 것이 부자로 가는 지름길이거든요. 그런 의미에서 제가 바로 하안주공 분석해드립니다.
하안주공단지
하안주공은 철산주공 재건축에 관심이 있는 분들이라면 누구나 한 번쯤은 고려를 해보셨을 수 있습니다. 일단 딱 봐도 가격이 절반 정도 수준이거든요. 3억 정도 있다면 지금 시기에 급매 잡아보실 수 있습니다.
그렇다면 저 많은 하안주공 단지들 중에 어떤 단지를 구매해야 할까요? 조건은 아주 명확합니다.
- 대지지분 큰 것
- 작은 평 세대수가 적은 것
- 용적률 낮은 곳
이세가지 조건만 부합한다면 아주 잘 사신 겁니다. 사실 이곳은 금액이 어느 정도 올라간 이유가 이미 옥석이 거의 가려진 상태이기 때문인데요. 안전함을 원하시는 분들이 이곳을 구매하시면 좋습니다. 대신 수익은 조금 줄어들겠죠. 뭐 이건 다른 이야기고 일단 조건을 설명해드릴게요.
대지지분, 용적률
대지지분은 사업성을 상징하는 가장 대표적이고 중요한 요소입니다. 일반적으로 85m 전용 아파트를 짓기 위해서는 약 10 정도의 대지지분이 필요합니다. 그리고 수도권에서는 약 280%의 용적률을 맞추고 있고요. 그래서 재건축을 찾을 때 사업성이 나오는 단지는 경기도는 대지지분 13평 이상, 용적률 150% 이하 최소 조건입니다.
위의 그림을 보시면 제가 대지지분이 어느 정도 나오는 곳만 표시해드린 겁니다. 제가 말씀드린 조건보다 굉장히 크게 나온 곳들이 많이 보이시죠? 이곳은 사실 전부 재건축의 최소 조건이 갖추어진 것입니다. 기본적인 사업성이 나온다는 뜻이죠. 그럼 사업성만 있으면 재건축이 무조건 가능할까요?
보시는 것처럼 재건축을 위해서는 많은 시간과 절차가 필요합니다. 그중에서도 가장 중요한 절차가 두 번째 조합설립인가인데요. 이는 전체의 75%가 동의를 해야지만 가능한 겁니다. 재건축은 총 5단계로 이루어지는데 사람에 따라 7~8단계로 보기도 하지만 뭐 중요한 건 조합설립이 안되면 제아무리 좋은 입지 조건이어도 안된다는 겁니다.
그럼 어떤 분들이 동의를 할까요? 여기서 세대수와 작은 평수에 관련된 아주 중요한 문제가 나옵니다. 같은 단지도 평수별로 대지지분이 다 다릅니다. 재건축을 한다면 어느 정도 평수를 원할까요? 대부분이 아무리 작아도 25평을 원할 겁니다. 지금 살고 있는 집보다는 큰집을 원하시겠죠.
그러면 작은 평수가 매우 조밀하게 모여서 평균 대지지분이 큰 곳과 그 반대인 돗은 어떨까요? 기본적으로 인원이 많으면 그만큼 동의율을 얻기가 어렵고 재건축 과정에서 발생하는 부담금을 제대로 납 하하지 못하는 세대가 많을 수 있습니다. 현실적으로 봐야 할 문제입니다.
위의 하안주공 8, 9, 12단지를 비교해보면 대지지분이 가장 큰 순서로 같은 시기에 가격이 가장 높음을 보실 수 있습니다. 최근 하락으로 인해 가격 외곡이 좀 있지만 같은 시기를 비교해보시면 명확하게 나옵니다. 알만한 사람들은 다 안다는 거죠.
8단지는 일단 작은 세대수가 가장 많고 입지적으로도 일단은 세단 지중 가장 좋지 않은 곳이지만 대지지분은 24평으로 매우 높은 편입니다. 여기가 재건축이 안된다는 것이 아니고 진행을 하기 위한 절차가 가장 어렵다는 이야기를 하는 겁니다. 그렇다면 우리는 같은 가격이라면 어디를 들어가야 할까요?
너무나도 명확한 이야기죠. 그런데 다들 이정 분석도 안 하시고 주변 이야기만 듣고 된다더라 지인과 부동산이 여기는 꼭 추진 가능합니다. 하세요 이야기만 듣고 사시면 결국 책임은 본인이 지는 겁니다.
수중에 3억 이상의 돈을 집행이 가능하시고 재건축에 관심이 있다면 하안주공단지를 눈여겨보시는 것을 저는 강력하게 추천합니다. 물론 이보다 적은 금액으로 하실 수 있는 곳도 아주 여러 곳 있으니 차차 추천해드릴게요.