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10월 8일 국토부 고시를 통해 생활형 숙박시설이 오피스텔로 용도 변경을 허가해 주었지만 해결해야 할 문제가 여러 가지 있습니다. 가장 중요한 주차장 문제 알아보겠습니다.
생활형 숙박시설을 오피스텔로 용도변경 하기 위해서는 23년 10월 가지 준공이 되는 곳과 그렇지 않은 곳으로 나누어서 신청을 해야 하는 방법이 다른데 일반적으로 용도변경 신청(시행사 or 입주자) - 자자체 관련 법안 검토 - 승인 이렇게 3단계를 거쳐서 이루어지게 됩니다.
1. 용도변경신청
현재의 생활형 숙박시설은 소외 기생숙(기존 생활형 숙박시설), 23년 10월 14일까지 준공되는 생활형 숙박시설, 23년 10월 14일 이후 준공되는 생활형 숙박시설 이렇게 크게 3가지로 구분할 수 있습니다.
1) 기존 생활형 숙박시설(이하 기생숙) : 대표적으로 부산 엘시티, 여수 디아일랜드 등 현재 생활형 숙박시설에 입주하여 전입신고 후 주거하시는 분들이 있습니다. 이부분들이 처음 강제이행금 부담 이슈를 막고자 레지던스 연합회를 결성해서 강제이행금 부과를 2년 유예하였고 이에 따른 대안조치로 오피스텔 용도변경이 나왔습니다.
2) 23년 10월 14일 이전 준공 생활형 숙박시설 : 이분들은 기생숙 분들이 만들어 놓은 타협안에 들어가서 용도변경이 가능하다는 답변을 국토부에서 받았습니다. 그래서 당연하게 오피스텔로 용도변경이 가능하다고 생각하고 있으며, 실제로 부동산이든 어디에서든 전입신고 후 주거가 가능하다고 이야기하고 있습니다.
3) 23년 10월 14일 이후 준공되는 생활형 숙박시설 : 10월 8일 전에 분양공고를 낸 생활형 숙박시설로 오피스텔 용도변경이 불투명했지만 이번 고시를 통해 용도변경이 가능하다고 바뀐 생활형 숙박시설이 있습니다.
1), 2)의 분들은 개인별로 또는 한층 단위로 용도변경이 가능하다는 답변을 통해 당연하게 가능할 것이라고 생각하고 있고 3)의 분들은 시행사에서 신청을 통해 변경이 가능할 것이라고 여기고 있습니다.
2. 자체 법안 검토
여기서 함정이 있습니다. 국토부 고시안에서는 한시적으로 허용한다고 했지만 오피스텔 용도변경은 지자체 자체 소관입니다. 오피스텔로 용도 변경을 하기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 하는데 국토부 고시에 나온 부분은 건축에 관한 부분입니다.
국토부 고시에서는 상기의 4호까지의 규정만을 적요하지 않는다고 했습니다. 그렇다면 이것만 적용 안 하면 오피스텔로로 용도 변경이 가능할까요? 정답은 아닙니다. 승인을 위해서는 각 지자체 별로 적용되는 오피스텔 지정 가능 조례를 살펴보아야 합니다. 가장 고려해야 할 3가지 조항이 있습니다.
- 준공이 된 것은 개별 신청 가능 여부
- 아직 준공 전인 것은 시행사에서 신청
- 주차대수에 관한 예외 적용
상기의 3가지를 정확하게 확인해야 합니다. 기생수의 경우에 당연하게 면제가 될 것이라고 생각하고 있지만 이는 착각입니다. 각 지자체에서는 자체 조례를 충족하지 못하는 경우 용도 변경을 해주지 않을 가능성이 매우 높습니다. 이는 기생숙에서 주거하시는 분들 또한 결국 용도변경을 못하고 23년 이후 24년부터는 강제 이행금을 내야할 경우가 생길 수도 있습니다. 생활형 숙박시설의 주거환경과 평등을 위해서 국토부에서 고시를 통해서 용도변경의 길을 열어주었지만 각 지자체에서는 어떻게 대응할지 주목되는 상황입니다.
투자자들은 현재 기생숙에 투자를 하는 경우 해당 생숙의 주차대수가 조례를 충족하고 있는지 여부를 꼭 확인해야 하고, 아직 준공 전의 생숙을 투자하고자 할 때는 주차대수 이슈를 해결한 생숙인지 확인해야 합니다. 아직 준공을 하지 않고 시공이 들어가지 않은 생숙은 설계 변경을 통해 조례를 충족시킬 수 있기에 좀 더 좋은 투자가 될 수 있습니다.
고시전에 분양된 생숙은 아직 시공이 들어가기 전에 이어서 오피스텔로 용도변경이 더욱 용이할 것입니다. 요즘 커뮤니티에서 돌아다니는 평형별 입주 시 예상 가격입니다. 오르는 아파느 가격과 같이 생숙 또한 엄청난 가격을 다들 예상하고 있습니다. 실제로 많은 프리미엄이 형성돼있지만 거래 특성상 오픈이 잘 되지 않고 있습니다. 위탁운영사가 없는 곳이라면 더욱 좋을 것이고요. 현재 추가로 생숙을 분양하지 못하게 하는 법안이 발의 대기 중입니다. 분양된 생숙들은 틈새 상품으로 옥석 가리기를 통해 더욱 좋은 투자처가 될 수 있을 것입니다. 각 지자체별 주차장 조례를 조회할 수 있는 곳을 링크로 남겨드립니다.
자자체 법규 정보 시스템
상기의 시스템에서 구매하고자 하는 곳의 조례를 조회해보시고 해당 생숙의 전용면적과 주차대수를 비교하여 보시기 바랍니다. 생숙은 보통 3항의 업무용 오피스텔에 해당됩니다. 주거를 하는 오피스텔인데 업무용으로 보는 이유는 전입 여부로 판단하기 때문입니다.