테이퍼링 뜻과 영향 그리고 금리인상에 대하여
테이퍼링은 미국 연준에서 시장에 나와있는 국채 사기를 점점 줄인다는 뜻입니다. 그러면 그만큼 시장에 공급되는 현금이 줄어들고 테이퍼링이 마무리된 후 금리 인상이 시작되는 겁니다. 그럼 우리는 어떻게 대비해야 할까요?
먼저 알아야 할 점은 테이퍼링을 시작한다고 해서 바로 시장에 돈이 마르는 상황은 아니니까 미리부터 큰 걱정은 할 필요가 없다는 점입니다. 투입하는 돈을 줄이겠다는 것이지 없애겠다가 아니거든요. 시장에서는 내년 6월까지를 테이퍼링 마지막으로 보고 그 후 금리 인상을 예상하고 있습니다.
금리인상
금리가 인상되면 부동산 시장 및 자산의 가격은 내려갑니다. 이건 부정할 수 없는 사실이죠. 금리가 인상되니 무조건 다 팔아야 할까요? 과거를 돌아보면 시장에 큰 충격이 왔을 때 팔기보다는 산사람이 더욱 큰 이득을 본 경우가 많습니다. 우리 부동산 시장은 특히나 더 중요한데요. 그 이유는 부동산 상승을 일으키는 중요한 원인 3가지 중에 이제 1가지만 주춤한다는 겁니다.
- 시장 현금가치 하락
- 공급 제한
- 부동산 임대차 3 법
이 세 가지가 우리 부동산 시장의 교란 원인인데 1번만 조금 느슨해진 거지 나머지 2가지는 그대로입니다. 실제로 매물이 나오고는 있지만 가격이 내려가나요? 초초 급매가 나오고 있나요? 물론 지역에 따라 다릅니다. 상급 지는 아직도 물건이 나오기만 하면 신고가가 나오고 있습니다.
수입의 양극화로 지금은 부동산 시장의 양극화가 더욱 가속화되는 시기입니다. 저라면 지금 현금을 모아 두고 1 급지나 내가 살고 있는 데보다 상급지의 급매 물건이 나온다면 갈아타기를 한번 시도하겠습니다.
투자하지 말아야 할 곳
부동산 자산 중에 투자하지 말아야 할 곳은 명확해집니다. 바로 대출을 많이 한 곳인데요.
- 상가
- 오피스텔
- 지식산업센터
이 세 가지의 자산은 DSR이나 LTV의 영향을 받지 않기 때문에 아파트보다 상대적으로 대출이 많이 나왔습니다. 실제 서울 15억 이상의 아파트는 지금도 대출이 되지 않죠. 여기는 금리가 오르든지 말든지 상관이 없습니다. 어쩌면 더 좋아할지도 모르죠. 위의 3가지 물건은 70%까지 대출이 나오기 때문에 지금 투자가 많이 이루어졌습니다.
금리가 오르면 어떨까요? 3억을 대출받았던 사람이 3% 연 900만 원 월 75만 원을 내고 있었습니다. 감당할 만하죠. 그런데 이게 5%로 오르면? 125만입니다. 50만 원이 올라가는 거죠. 이러면 넘어질 사람들이 꽤 있을 겁니다. 대출이 많이 나오는 특성상 초기 자본이 적은 투자자가 투자하는 경우가 많기 때문이죠. 물론 지금 제일 노른자리에 나오는 오피스텔은 제외입니다. 평균 400만 원을 버는 근로자가 한 달에 125만 원을 이자로 내면서 생활한다는 건 생각보다 쉽지 않은 일이거든요.
테이퍼링을 시작한다는 것은 반대로 인플레이션이 너무 가파르다는 뜻입니다. 자산 가격이 지금은 급격하게 오르고 있다는 것이죠. 우리는 여기서 중간을 잘 찾아야 합니다. 시중에 현금이 사라지고 있다는 걱정에 자산을 빨리 매도할지 아니면 정부의 정책 변동을 보고 어떤 자세를 취할지.
대한민국 부동산 정책
정부의 정책을 아직도 변동이 없습니다. 재건축을 막고, 공급을 하지 않고 있죠. 여당의 당선자는 100만 호 공급을 말하고 있지만 정작 살만한 집을 공급할지 궁금합니다. 중산층이 원하는 주거 환경은 점점 수준이 높아지는 데 그에 맞지 않는 주거공간을 제공하고 숫자에만 집착한 모습을 보일 가능성이 매우 높거든요.
제1 야당 대선주자 또한 크게 다르지 않은 모습니다. 요즘 커뮤티티나 톡방들의 의견을 들어보면 다음 5년은 최대한 세금을 내지 않으면서 버텨야 할 시기로 보고 있습니다. 여기서 반대로 세금을 버티지 못하는 분들은 매도를 하겠죠. 정부가 바라는 것도 바로 그거고요. 하지만 다주택자들이 바보가 아닙니다. 어떻게 해서든 세금을 세입자에게 전가하고 본인들은 살아남는 방법을 너무나도 잘 알고 있습니다. 방법은 많거든요.
아파트 가격이 잠시 주춤할 수는 있습니다. 어쩌면 조금 내려갈 수도 있겠지요. 하지만 30%, 50% 하락이 과연 올까요? 그렇다면 그렇게 하락한다면 사실수는 있을까요? 테이퍼링이 시작된다고 너무 겁먹지 마세요. 무주택자 1 주택자 분들에게는 기회가 될 수 있습니다. 남들이 겁먹고 뒤로 빠지는 사이 자신만의 기준을 가지고 접근한다면 승리자가 될 수 있는 기회가 또 왔다고 생각하세요.