깡통 전세, 빌라 전세사기 보증금 받는 법 전세가율 확인해서 대처하세요.

깡통전세나 전세 사기의 경우는 일단 아파트에서는 거의 해당사항이 없고 빌라 전세 혹은 시세 파악이 거의 되지 않는 신축 빌라에서 많이 발생하는 상황입니다. 

보통 대중매체에서나오는 100채 이상의 사기 혹은 소유에 관한 기사는 99%가 빌라 및 다세대 주택에 관한 이야기입니다. 그만큼 아파트 전세거래할 때는 무시해도 좋을만한 수치이고 반대로 빌라나 다세대 전세를 계약하신다면 주의해야 한다는 이야기입니다. 

전세가율 확인

전세가율은 쉽게 표현하자면 갭입니다. 1억짜리 빌라에 9천만원 전세를 놓는다고 하면 이 집의 전세가율은 90%인 겁니다. 보통 아파트의 전세가율은 60% 정도이고 정말 높은 곳이 80%에 접근하는 경우가 많습니다. 그리고 최근 주택 가격이 급격하게 내려간 지역도 80%에 근접하는 경우가 있고요. 

빌라나 다세대 주택의 경우 그 유명한 빠숑님도 이야기 합니다. 빌라는 시세가 없다. 감정평가사도 주변의 부동산 4~5군데 물어보고 가격을 정한다라고 합니다. 이게 무슨 이야기냐하면 신축빌라가 들어서는 동네에서 부동산 몇 곳이 가격을 높게 형성하면서 만들면 그게 바로 가격이 되어버리는 겁니다. 

최근 3년간 가파르게 상승한 부동산 가격을 타고 빌라마져 큰 상승을 하였습니다. 하지만 실질적으로 그 가격이 아닌 곳 마저도 이런 상승기류를 타고 전세가 상승을 많이 만들어 냈는데요. 그래서 최근 깡통 전세로 인한 피해자들이 많이 나오고 있는 겁니다. 

일단 전세가율이 80%를 넘어가면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 집이 경매에 넘어가는 경우 시세보다 더 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 생기면 돈을 하나도 받지 못하게 되기 때문입니다. 

서울 빌라지역

갭 투자가 문제인 경우

보통 이런 빌라 투자는 자본금 3천만 원으로 무 갭 또는 500짜리 갭 이런 식으로 거의 무제한에 가깝게 매입이 가능해집니다. 전세 세입자만 있다면 100채 1000 채도 가능한 구조인 것이지요. 집주인이 보증금을 책임지지 않고 그냥 경매로 넘겨버리거나 세입자에게 매수를 강요합니다. 

세입자 입장에서는 경매에 넘어가면 자기돈도 못받고 그냥 나가야 하기 때문에 시세보다 비싸고 필요도 없는 빌라를 매입하게 되는 경우가 있습니다. 물론 경우에 따라서 전입신고, 확정일자를 제대로 받아서 대항력 1순위라면 낙찰대금에서 돈을 받을 수 있지만 이마저도 낙찰 금액이 전세 가격에 미치지 못한다면 다 받을 수 없습니다. 

보통 이런 물건들의 경우는 실제 시가보다 더 부풀려진 경우가 많아서 정작 경매에 넘어가면 낙찰이 잘 되지 않거나 되더라도 아주 낮은 가격일 가능성이 매우 높아 세입자들이 피해를 보는 경우이기 때문입니다. 

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피해를 당한경우에 해야 할 일

일단 정신 차리시고 경매절차 배당신청을 해야 합니다. 그나마 남은 돈이라도 우선 받을 수 있는지 확인하시고 민사적으로 보증금 반환 소송 또는 지급명령을 진행하셔서 차후의 일을 도모하셔야 합니다. 집행권원이라는 권리를 가지고 있어야 강제집행을 실행해서 보전받을 수 있기 때문입니다. 

피해를 당하지 않는 것이 가장 첫번째 방법입니다. 주변 부동산에 가격을 문의해도 크게 가격이 다르지 않고 시세가 없기 때문에 의미가 없습니다. 그 나가 취할 수 있는 가장 최선의 방법은 전입신고, 확정일자를 받는 겁니다. 전세가율 80% 잊지 마시고요.