부동산 신탁의 뜻 / 전세 계약 주의사항

부동산 신탁이란 부동산 소유주가 그 물건에 관한 모든 권리를 회사에 일임한다는 말 입니다. 이는 미분양 아파트와 전세 사기에 많이 이용되는 경우가 많은데요. 주의할 점과 정확하게 뭘 확인해야하는지 알아보겠습니다. 

 

일단 신탁이 등록 된 물건은 거르는게 정석이기는 합니다. 왜냐하면 신탁등기를 했다는 자체가 부동산 소유주가 대출이 필요한데 이를 더 많이 받기 위해서 하는 경우가 많기 때문입니다. 쉽게 말해 이미 돈을 대출했다는 의미이기도 합니다.

1. 등기부등본 확인

등기부등본에 갑구라는 란이 있습니다. 기본적으로 등기부 등본은 갑구, 을구 이렇게 나누어 지는데 갑구는 소유에 관한 권리를 표기해놓고 을구에는 대출에 관한 내용이 적혀 있습니다. 이 갑구에 OOO신탁 이렇게 적혀 있다면 을구 또한 자세히 살펴 보셔야 합니다. 을구에 신탁에서 대출한 금액은 없는지 말입니다.

2. 전세사기유형

전세 사기를 칠려고 하는 사람들이 자주 쓰는 방법으로 신탁에 소유권에 대한 권리가 넘어가 있음에도 마치 본인이 모든 권리를 가지고 있는것처럼 현혹합니다. 이거 아무것도 아니다. 내가 잠시 옮겨놓은거다 이러면서 부동산 주인의 이름이 있으니 이를 무심코 지나치며 계약을 하는 경우입니다. 이경우 신탁에서 부동산을 처분하는 경우 본인의 보증금을 1차로 받을 수 없는 경우가 생깁니다. 

미분양 물건을 전세로 사는 경우도 이와 같은 사례가 생길 수 있습니다. 1위 회사인 KXXX 홀딩스.. 뭐 이런 이름으로 갑구에 소유권이 넘어가 있는상태로 큰 회사이니 믿고 거래를 하더라도 이 1위 회사가 모든 권리를 다른곳으로 옮겨버릴 수 있습니다. 혹은 이 권리를 가진 회사가 갑자기 파산을 하는 경우 본인이 살고 있는 집의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있으니 꼭 확인 하셔야 합니다.

3. 확인방법

문제는 이게 쉽지 않다는 겁니다. 확인 할때는 직접 법원 등기소에 가셔어 열람하셔야 합니다. 인터넷으로 가능하면 좋겠지만 신탁등기는 그게 안됩니다. 그리고 공인중계사의 필수 고지 업무에도 들어가지 않기 때문에 확인이 어려운 습니다. 

결론적으로 등기부등본에 신탁이 걸려있는 물건이라면 일단 거르는게 가장 좋은 방법이고 이곳이 정말 살고 싶은 곳이라면 본인의 보증금이 1순위 채권자가 될 수 있도록 꼭 조치를 취하셔야합니다. 전세 보증보험을 이용하신다면 문제 있는곳을 거를 수 있을것으로 예상되네요. 만약 전세보증보험에서 불허 하는 곳이라면 당연하게도 다른 곳을 찾으시는게 안전합니다.