8월 16일 부동산 대책 주요내용(재건축, 재개발 빠른 시행)

재개발, 재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위부터 입주까지 발생하는 집값 상승분에서 부대비용을 빼고 3000만 원 이상이면 나라에서 금액을 정해 환수하는 조치입니다. 

일단 최근 자료가 궁금하신 분은 국토해양부 홈페이지에 가시면 최근 보도자료를 보실 수 있습니다. 바쁘신 분들을 위해 조금 요약 해드 자면 3가지로 요약할 수 있습니다.

재개발, 재건축 기회 확대

재건축, 재개발이 이번정부에서 키워드라는 점은 부동산에 조금이라도 관심 있는 분들은 다 아실만한 내용입니다. 이번 16일 부동산 대책 발표에서도 중요한 부분을 차지했죠. 그럼 어떤 부분을 통해서 기회를 확대한다는 이야기일까요?

• 안전진단 완화
• 용적율 상승
• 기회 확대

가장 중요한 점은 안전진단 완화입니다. 안전진단의 순서는 예비 안전진단, 정밀 안전진단 이렇게 2가지의 순서로 이루어지는데 일단 최근에도 예비 안전진단은 쉽게 통과했었습니다. 정밀 안전진단 이게 문제인데요. 이전 정부에서 정밀 안전진단의 평가 내용 중에 구조부분을 50%로 강화시켜 놓았습니다. 

이게 무슨뜻이냐면 무너질 수 있느냐를 가장 중요한 포인트로 본다는 점인데 이건 아파트가 아무리 주차공간이 좁고, 녹물이 나오고 살기가 불편해도 무너지지 않을 만하면 거의 통과가 불가능하다고 보시면 되는 겁니다. 중앙정부에서 지방의 모든 재건축 아파트를 하나의 기준으로 묶어버린 것이죠. 

정밀 안전진단 완화

그런데 이게 완화할 것이라고 발표를 한 것입니다. 30~40% 정도로 완화를 한다고 했는데요. 이게 큰 차이가 아니라고 보실 수 있는데 정말 큰 겁니다. 그리고 가장 중요한 것 내용은 이 기준을 지방자치단체에서 완화하여 적용할 수 있다고 한 것입니다. 

무슨 말일까요? 지방은 재건축을 싫어하는 곳이 없습니다. 주민이 원하는데 지자체에서 안해주면 시장 바로 다음 선거에서 떨어집니다. 그런 것처럼 지방의 재건축 즉 안전진단은 이제 프리패스가 될 수 있다는 점이죠. 나머지 절차에 힘을 실어서 진행하면 된다는 뜻입니다. 

용적률 상승

이번 정부에서 용적률을 500%까지 완화해주겠다고 발표했는데요. 사실 이건 공공에만 해단하는 겁니다. 우리가 살고 싶은 민간은 300%로 진행될 확률이 매우 높습니다. 나라에서 하는 청년 주택이나 행복주택의 경우 500%가 되는 것이고 우리가 흔히 아는 아파트는 300%입니다. 

300%는 절대 낮은 수치가 아닙니다. 당장 재건축 아파트 기준점이 수도권 150%, 지방 100% 용적율기준이라는 말 아시나요? 그 정도로 중요한 겁니다. 조금만 공부해보시면 잘 아실 겁니다. 

건폐율 용적률 뜻과 재건축의 관계

기회의 확대

이번에 주택을 250만호 공급을 한다고 합니다. 3기 신도시 포함해서 그 정도인데 그럼 그중에 재건축, 재개발은 어느 정도일까요? 최근 12만 호 정도 지정을 했는데 향후 5년간 22만 호를 지정하겠다고 했습니다. 2배 정도를 지정해서 빠르게 시행될 수 있도록 하겠다는 거죠.

준비된 조합, 사업성이 좋은 곳은 빠르게 진행 될 가능성이 높습니다. 일전에 1기 신도시의 경우 주목할 만한 곳을 알려드렸습니다. 그럼 전부 좋을까요? 아닙니다. 1기 신도시 중에서도 사업성이 좋은 빠르게 진행될만한 곳을 선점하셔야지 합니다. 자칫 잘못하면 차가 막히듯 순서에서 밀려 4~5년은 가볍게 지나가는 사태가 생길 수 있습니다. 

아니면 새롭게 지정될 만한 곳을 찾아서 매입하신 후 시세차익을 보고 파시는 것도 좋은 방법입니다. 

향후 5년은 재건축, 재개발의 시간입니다. 신축의 경우는 너무 올라서 조정이 필요합니다. 금리, 부대비용의 상승으로 예저처럼 사기만 하는 그런 시장이 아니니 구매하시면서 신중하시기 바랍니다.