재건축 초과이익환수제 뜻과 고려할 사항

재개발과 달리 재건축은 꼭 알아야 할 개념이 바로 재건축 초과이익환수제입니다. 단어가 좀 어려워 보이지만 쉽게 이야기하면 조합원의 넘치는 이익을 세금으로 다시 거두어들이겠다는 말입니다.

재건축에 투입된 비용과 이후 입주 시에 주변 단지의 가격을 비교해서 조합원 각자의 이익이 3000만 원을 초과하면 이중 최고 50퍼센트를 세금으로 징수하여 주변 도로 및 공원 조성 등 환경에 쓰는 세금입니다.

재건축과 재개발의 차이점

초과이익환수제 해당여부 확인

초과이익환수제에 해당여부는 재건축을 추진하는 조합에 문의하면 손쉽게 알 수 있습니다. 2017년 12월 31일 이후 관리처분 인가를 신청한 모든 재건축 조합에 해당하는데요. 내가 매수하는 단지가 해당되는지 잘 확인하셔야 합니다. 하지만 너무 경계하실 필요가 없는 게 만약 초과이익환수제에 해당이 된다면 그 자체만으로 성공한 투자이기 때문이죠.

참고로 재건축 초과이익 환수금은 조합설립 추진위원회 승인일로 부터 입주 시 공시가격을 기준으로하기 때문에 입주전에 매도를 하신다면 매수자에게 전가 할 수 있습니다. 

재건축 초과이익환수금

조합원 1인당 평균이익(부과기준)	조합원 1인당 부과
3000만 원 이하	면제
3000만 원 초과 ~ 5000만 원 이하	3000만 원 초과 금액의 10%
5000만 원 초과 ~ 7000만 원 이하	200만 원 + 5000만 원 초과 금액의 20%
7000만 원 초과 ~ 9000만 원 이하	600만 원 + 7000만 원 초과 금액의 30%
9000만 원 초과 ~ 1억 1000만 원 이하	1200만 원 + 9000만 원 초과 금액의 40%
1억 1000만 원 초과	2000만 원 + 1억 1000만 원 초과 금액의 50%

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재건축 초과이익환수제 부담금

 -> 재건축 종료 시점 주택가액(개시시점 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용) X 부과율

• 종료시점 : 준공 인가일 또는 건축물의 사용을 개시한 날
• 개시 시점 : 재건축 추진위원회 승인일
• 정상 주택 가격 상승분 : 정기예금 이자율과 자자체 주택 평균 상승률을 곱해서 산정
• 개발지용 : 공사비, 설계, 감리, 부대비용, 제세공과금 등

중요 포인트

우리나라 부동산 정책은 정권마다 너무나도 많이 바뀌고 있습니다. 재건축 초과이익환수제 또한 2013년 ~ 2017년까지 잠시 유예된 적이 있습니다. 주택시장 공급을 해친다는 이유로 말이죠. 우리는 이런 정보를 언론을 통해 늦게 듣고 실행에 옮기면서 소위 말하는 전문가, 투기꾼들에게 당합니다.

항상 신문과 뉴스는 기본이고 국토교통부 정책 홈페이지 혹은 대한민국 적책브리핑과 같은 곳을 즐겨찾기 해놓으시고 자주 보는 습관을 들여야 합니다. 

모든 정책이 완벽할 수는 없기에 그 틈을 파고들어서 각자의 이익을 취하는 경우가 너무나도 많은데요. 정보가 돈이 되는 시대이니 만큼 부동산에 조금이라도 관심이 있으시다면 매일 아침 꼭 한 번씩 살펴보시기를 권장합니다.

재건축 초과이익환수제를 피한 아파트를 찾으셨다면 매수를 한 번쯤 고려해보시는 것도 좋습니다. 본인을 위한 매수가 아니고 자녀를 위한 최고의 선택이 될 수 있습니다.