재건축, 재개발 절차 2단계 조합설립인가
정비 기본계획을 수립하고 구역을 지정해서 추진위원회를 발족하기까지 가장 어려운 1단계를 진행했다면 이제 2단계 조합설립 인가를 해야 합니다. 이는 조합원들끼리 출자를 통해 이익을 추구하기 위한 법인을 설립하는 것입니다.
앞서 추진위원회가 비영리 목적의 단체 였다면 조합은 입주민 혹은 소유자들의 동의를 얻어서 출자를 통해 이익을 추구하기 위한 실제 재건축, 재개발을 진행하기 위한 법인을 조합이라고 합니다.
조합장, 조합원
조합장의 역할은 CEO라고 보시면 됩니다. 사업을 시행함에 있어서 여러 용역업체와 시공사, 지자체 관계자 등을 수시로 만나면서 적은 조합 사업비로 진행을 해야 합니다. 통상 조합장은 추진위원회장이 연속적으로 하는 경우가 많습니다.
| 재건축 | 재개발 |
| 토지등 소유자 3/4이상 동별 구분소유자 1/2 이상 토지면적의 3/4 이상 동의 |
토지등소유자 3/4 이상 토지면적 1/2이상 동의 |
여기에서 조합원들의 의견이 많이 갈리는데요. 어떤 조합원은 더욱 큰 보상을 바라고 동의를 하지 않고 버티는 경우가 있고 어떤 분들은 빠른 진행을 위해 동의를 서두르기도 합니다.
대표적으로 통합 재건축을 추진한 과천8,9단지는 1개 동에서 동의율이 부족해서 그동안 배제하는 강수를 띄워서 결국 동의를 해서 조합설립을 이루어낸 경우도 있고 반대로 강동구의 삼익가든의 경우 이 같은 갈등으로 1개 동만 배제하고 진행해서 소송을 하는 중입니다.
1군 브랜드의 사업성 분석
지자체로부터 조합설립인가가 나오면 추진위원회는 그로부터 30일안에 등기를 내어 정식으로 조합을 설립니다. 그 후 추진위원회는 바로 협력업체와 시공사 선정을 하는데요. 시공사는 공개입찰을 통해서 선정됩니다. 이때 사업성이 좋은 단지일수록 1군 브랜드의 건설사가 많은 조건을 추가로 들고 선정해달라고 합니다.
지금 대한민국에서 가장 뜨거운 한남 3구역의 경우 건설만 되면 국평 최소 30억을 바라보는 입지 때문에 현대 설에서는 아래와 같이 제안서를 제출했습니다.
| 단지명 | 디에이치 한남 |
| 공사비 | 1조 7377억원(조합예상치 1500억원 절감) |
| 금융조건 | 이주비 LTV100%, 사업촉진비 5000억 원 제안 |
| 상업시설 | 현대백화점 입점, 글로벌 부동산 컨설팅 회사 협업 |
| 서비스 | 전담 A/S센터 단지내 배치, 조경가드닝 서비스 등 |
보기만 해도 대단한 서비스, 자금을 제공하면서 사업을 따내려고 합니다. 현대건설 뿐만아니라 우리나라 선호 1군 브랜드가 비슷한 조건을 경쟁적으로 내놓으면서 시공사를 자처하는데요. 실제로 현대가 가장 좋은 조건을 내놓으면서 입찰을 따는 데 성공했습니다.
투자의 단계(주의점)
본격적인 재건축, 재개발을 법인에서 운영하게 되어 비교적 안전한 투자처가 되었느데요. 이제 주의하셔야 합니다.
- 가격 상승
- 조합원 지위 양도 금지
첫째로 가격 상승입니다. 비교적 안전한 투자처가 됨과 동시에 한 단계 가격의 상승이 이루어집니다. 특히 재개발의 경우에는 이렇게 조합이 설립된 이후에 투자를 하시는 게 좋습니다. 가격은 조금 높을 수 있어도 사업이 진행된다는 믿음을 가질 수 있기 때문입니다.
두 번째로 조합원 지위양도 금지가 있는데요. 이는 "투기과열지구에서 주의할 점"으로 일반적인 지역에서는 해당이 없습니다. 이는 새 아파트에 입주할 권리를 받지 못하고 현금청산자가 된다는 뜻으로 투기과열지구 내에서 재건축 단지에만 해당된다는 규제라는 점을 명심하고 접근해야 합니다.
지금까지 재개발, 재건축의 2단계 조합설립인가에 대해서 알아보았습니다. 명심할 점은 재개발은 조합설립인가 이후의 투자가 안전하다. 재건축은 안전진단이 통과되어야지만 조합이 설립 가능하다.입니다. 이마저도 모르고 부동산이나 투기꾼에게 당하지 않으셨으면 합니다.