재건축, 재개발의 5단계 (마지막) 일반분양
드디어 마지막 대망의 마지막 단계 재건축, 재개발의 마지막 단계인 일반분양입니다. 이 단계에서는 HUG와 조합의 줄다리기로 일반분양가가 결정되고, 소유권 이전등기를 하면 조합 해산과 함께 청산금 또는 추가분담금이 결정됩니다.
위의 4가지 단계를 거치고 마지막 일반분양의 단계까지 온 거라면 정말 인고의 시간을 잘 견디고 마지막 입주만 하면 되는 상황입니다. 그럼 마지막 5단계를 자세하게 알아보겠습니다.
조합과 HUG의 줄다리기
모든 것이 마무리되는 단계에서 이제 일반분양가를 결정해야 합니다. 누가 할까요? 바로 조합이 합니다. 하지만 여기에 몇 가지 제약이 걸리는데 바로 '고분양가 관리지역'과 '분양가 상한제'라는 규제 때문입니다. 특히 분양가 상한제 지역이라면 일반분양가를 가지고 HUG(주택도시 보증 공사)와 엄청난 싸움으 해야 합니다.
관리처분 인가 때 나왔던 평당 분양가보다 더욱 낮은 분양가를 제시하는 경우가 너무나도 많기 때문이죠. 때문에 지금처럼 자재비와 인건비가 기하급수적으로 늘어나는 상황에는 후분양을 시도하는 단지도 많이 늘어나고 있습니다. 일단 아파트를 완공하고 마지막에 분양을 다시 하는 것이죠.
준공 및 조합 청산
일반분양을 마치고 나면 준공날짜에 드디어 입주를 하게 됩니다. 입주 후에는 기다리고 기다리던 등기를 하는 것이죠. 여기서 하나 특이점이 있는데 조합원 아파트는 기존 건축물이던 아파트를 다시 쪼개고 하면서 균등하게 나누어야 하기 때문에 최종 등기에 시간이 걸리는 편입니다. 대략 1년 정도 소요되는 게 보통입니다.
그래서 다시 매도를 하고 싶어도 등기가 나오기까지 기다려야 하기에 이점은 유의해야 합니다. 등기가 없는 상태에서 매매를 한다면 불법 전매에 해당하기 때문입니다. 그래도 최근에는 좀 빨라지는 추세여서 다행이기는 합니다.
등기가 끝났다는 건 소유권 이전이 끝났다는 의미로 조합이 청산된다는 의미인데요. 여기서 실제 조합이 사용한 사업비, 공사비, 예비비등을 계산해서 이익이 남으면 청산금으로 조합원들에게 돈을 나누어주고 부족하면 추가 분담금이 생기게 되는 겁니다. 바로 여기서 조합과 조합원의 다툼이 생기는 경우가 생기는 겁니다.
지금까지 제가 알려드린 5단계를 보셨다면 재건축, 재개발이 어떻게 이루어지는지 이제는 잘 아실 것으로 생각이 됩니다. 그렇다면 대체 언제 사야 할까? 어디를 사야할까? 이런 생각이 드시죠? 제가 다음 포스팅을 통해 차차 알려드리겠습니다. 그전까지 총알 잘 준비하시고 공부를 게을리하지 않으시면 정말 좋겠습니다.