재개발, 재건축 절차 4단계 관리처분인가

관리처분 인가는 재개발, 재건축의 4단계 절차입니다. 1단계 정비구역지정, 2단계 조합설립인가, 3단계 사업시행인가, 다음으로 진행되는 단계로 이제 사업이 업어질 일은 없는 확실한 단계입니다.

관리처분인가

관리처분인가 절차

관리처분 인가 간계가 되었다는 이야기는 이제 분양을 진행할 사람(분양권)과 진행하지 않을 사람(현금청산자)이 정해졌다는 이야기입니다. 예상만 하던 수익률 또한 이제 확정되는 순간인데요. 거의 마지막 단계라고 보시면 됩니다.

입주권이 되는 날

조합원 분양신청 마지막 나이자 관리처분 인가계획 수립일이라고 하는 입주 군이 되는 날입니다. 이 과정에서 조합원 물량에 따라서 감정평가액 총액이 나오고 일반분양, 임대주택, 보류지, 정비사업비까지 정해집니다. 사실상 거의 모든 것이 정해진다고 보면 됩니다.

가장 중요한 조합원 분양가는 아직 동, 호수에 따라 다르기 때문에 평균으로 발표하고 개인에게 따로 안내되고요. 관리처분 인가일 기점으로 '권리'상태인 '입주권'으로 바뀌게 되는 겁니다. 주의할 점으로 투기 과열지구에서는 재당첨 제한이 있지만 이는 나중에 알아보도록 하겠습니다. 

여기까지 오셨다면 집에서 자그마한 축포를 터트리셔도 좋습니다. 사실 관리처분 인가가 반려되는 경우는 없다고 봐도 무방하기 때문입니다. 

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이주 및 철거

이제부터는 원 거주민의 이주 및 철거가 빨리 이루어지도록 해야 하는 시기입니다. 재건축이라면 이마저도 크게 걱정하지 않아도 되지만 재개발이라면 조금 신경을 쓰셔야 합니다. 세상 어디에 있는 진상이 재개발 지역에 없으리란 법이 없거든요. 그리고 형편이 어려우신 분들은 정말 목숨 걸고 버티시기도 합니다.

재개발 사업은 이런 분들을 위해서 제도적으로 보호장치가 있지만 끝까지 명도를 거부하면 강제로 끌어낼 수가 없기 때문에 시간이 지체되기도 합니다. 그래서 최대한 거주민이 없는 구역이 좋은 것이고 상가는 제외한 지역을 재개발로 추진하기도 합니다.

상가에 있는 분들은 상대적으로 입주권도 좋지만 권리금을 보장받기가 어렵기 때문에 끝까지 버티려고 하는 경향이 강합니다. 조금만 관심을 가지고 보신다면 재개발 진행 구역 중에 모양이 이상한 곳이 있을 겁니다. 이게 다 상가만 제외하고 추진하기 때문에 그런 것입니다. 

매수 타이밍 결정

이때는 벌써 4단계여서 초기보다는 진입비용이 많이 올라간 상태입니다. 하지만 그만큼 리스크도 사라진 상황이죠. 무엇을 보고 관리처분 인가를 인지해야 할까요? 물론 가장 쉬운 방법은 조합에 전화를 하는 겁니다. 바로 아실 수 있어요. 그리고 '00구역 금융기관 선정'이라는 뉴스를 보시다면 인가를 받았구나 하고 아시면 됩니다.

이는 이주비 대출과 관련이 있는데요. 물건이 없음에도 불구하고 담보대출을 실행하기 때문에 금융기관이 선정되는 것이고 금융기관은 이주 계획서를 바탕으로 이주비 대출을 실행해 주기 때문에 이런 뉴스가 나오는 겁니다. 그리고 가장 중요한 것이 2018년 이후 사업시행인가를 신청한 투기과열지구 내 재개발 단지는 관리처분 인가 이후 '조합원 지위 양도 금지'에 해당하기 때문에 빨리 서두르셔야 합니다. 

100% 이주가 끝나면 이제 철거가 진행되고 일반 분양이 다가오고 있다는 신호입니다. 지금 둔촌주공, 노원 재개 바 구역 등 이런 곳들이 바로 앞서 말한 단계이기 때문에 아직 늦지 않았다고 하는 겁니다. 지금이라도 서울에 신축 아파트를 저렴하게 원하신다면 이런 곳을 노리시는 게 가장 중요합니다.