건폐율 용적률 뜻과 재건축의 관계

건폐율은 내 땅에 법적으로 건축이 가능한 면적이고 용적률은 내 땅 면적에 몇 배를 쌓을 수 있는가를 정의한 용어입니다. 재건축에서 가장 중요한 대지면적(사업성)에 꼭 알아야 할 요소입니다. 

재건축이 이슈되고 있는 지금 가장 먼저 알아야 할 개념 중에 하나가 바로 건폐율과 용적률인데요. 이는 대지면적에 따른 사업성을 결정하는 가장 중요한 요소이기 때문에 기본 개념을 잘 탑재하고 있어야 합니다. 

건폐율

건폐율은 뭔저 언급한 바와 같이 내 땅에 법적으로 건축 가능한 면적입니다. 예를 들어 내 땅이 10m X 10m = 100m2라고 하고 건폐율이 50%라고 한다면 아래와 같이 건물 건축이 가능합니다. 

건폐율적용시 가능 건물 면적

직관적으로 이해가 가시나요? 건폐율이 높은 지역일 수록 건물을 더 많이 지을 수 있는 면적이 늘어나서 건물주에게는 더욱 좋은 땅으로 취급이 되는 겁니다. 

용적률

용적률은 내 땅의 면적에 몇 배를 쌓을 수 있을까?를 나타내는 지표인데요. 예로 내 땅이 10m X 10m = 100m2라고 하고 용적률 300%라고 한다면 아래와 같이 건물 건축이 가능합니다.

용적률적용시 가능 건물 면적

이렇게 건물을 땅의 면적에 %로 알려주어 몇 층까지 올릴 수 있는 알려주는 지표입니다. 그렇다면 이게 왜 재건축과 연관이 있을까요? 이번에 윤석열 대통령께서 굳이 사업성 안 나오는 단지를 방문하면서 용적률 상향을 통해서 재건축이 가능하게 해서 공급을 늘리겠다 했을까요?

평촌동 초원주공 6단지, 7단지 재건축 투자 이유

 

재건축의 사업성(가장 중요)

재건축의 가장 중요한 점은 바로 사업성입니다. 여러 곳에서 비교해보면 서울은 200%, 경기도는 150% 알라면 가능하다고 하는 이야기는 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 여기서 전부를 이야기 하기에는 너무나도 많은 시간이 걸리기에 가장 중요한 개념을 알려드리면 아래와 같습니다. 

건폐율과 용적율을 적용한 건축 가능여부

건축이 가능한 지역은 국가에서 정한 용도에 따라서 건폐율과 용적률이 적용(네이버, 카카오 지도 확인(지적도))되어 있는데 재건축을 추진하는 단지의 각 세대별 대지지분을 무시한 용적률만을 적요해서 투자자를 현혹시키는 곳이 있습니다. 결론부터 이야기드리자면 경기도는 각 세대별 대지지분이 13평 이상, 서울 내 10평 이상만이 가능합니다. 

1000평의 땅에 100세대가 살고 있다가 재건축을 통해서 200세대가 살 수 있도록 하려면 어떻게 해야 할까요? 땅은 그대로이니까 용적률이 두배로 올라야합니다. 하지만 이중에 작은 평수와 큰평수가 섞여 있다면요? 각자 다른 비율로 용적율이 적용되겠죠? 그러면 나중에 분담금이 따로 나오는 겁니다. 그래서 재건축도 같은 평형의 아파트라도 동별로 대지지분이 큰 것을 사야 한다고 하는 거고요. 

사실 이게 쉬운 개념은 아닙니다. 저처럼 아는 사람에게는 쉬운 이야기지만 처음 하는 분들에게는 정말 아리송하고 어려운 이야기거든요. 하지만 포기하지 마시고 공부해보시기 바랍니다. 

재건축, 재개발의 5단계 (마지막) 일반분양

재건축의 절차에 대해서 조금만 공부해보시면 용적률과 건폐율, 그리고 용도지역에 관해서 자동으로 알게 되고 투자할만한 물건을 찾기도 쉬워지실 겁니다. 

어느 지역이 좋다고 찍어드리는 건 쉽지만 결국 책임은 본인이 지는 것이니까요. 나중에 인터넷에 추천해준 그 사람 원망해봤자 남는 건 아무것도 없습니다. 결국 본인이 공부하고 결정하는 것이 가장 좋은 방법 이니까요.